Procedimento Comum Cível 5054899-32.2023.8.09.0032

Ementa

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. QUITAÇÃO INTEGRAL. LEGITIMIDADE DA DIRETORIA. EXTINÇÃO DA ASSOCIAÇÃO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedente o pedido em ação de adjudicação compulsória, na qual se busca a outorga de escritura definitiva de imóvel adquirido por instrumento particular de compromisso de compra e venda, com alegação de quitação integral do preço e impossibilidade de formalização do título em razão da extinção da associação vendedora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se os documentos apresentados são suficientes para comprovar os requisitos da adjudicação compulsória, especialmente (i) a validade do compromisso de compra e venda firmado por diretoria de associação; (ii) a existência de quitação integral do preço; e (iii) a possibilidade de adjudicação diante da ausência de registro do contrato e da extinção da pessoa jurídica vendedora. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede a adjudicação compulsória, desde que comprovados os demais requisitos legais. 4.A assembleia da associação autorizou a alienação do patrimônio e conferiu poderes à diretoria para a prática dos atos necessários, o que legitima a atuação da diretoria que celebrou o contrato. 5. O instrumento particular comprova a quitação integral do preço, reforçado por outros elementos probatórios constantes dos autos. 6. A extinção da associação vendedora configura impossibilidade de cumprimento da obrigação de fazer, o que autoriza a substituição da vontade pelo provimento jurisdicional. 7. A ausência de reconhecimento de firma não invalida o contrato quando sua autenticidade é corroborada por outras provas. IV. DISPOSITIVO E TESE 8. Recurso conhecido e provido. Tese de julgamento: “1. A ausência de registro do compromisso de compra e venda não impede a adjudicação compulsória quando comprovados os demais requisitos legais. 2. A autorização assemblear para alienação de bem confere legitimidade à diretoria em exercício para celebrar o negócio jurídico. 3. A extinção da pessoa jurídica vendedora autoriza a adjudicação compulsória como forma de suprir a outorga da escritura definitiva. 4. A falta de reconhecimento de firma não invalida o contrato quando sua autenticidade é comprovada por outros meios.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.417 e 1.418; CPC, art. 501. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 239. PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da Desembargadora Ana Cristina Ribeiro Peternella França Apelação Cível n. 5054899-32.2023.8.09.0032 Comarca de Ceres Apelantes: Maria de Fátima Santos Menezes e outros Apelados: Everton Lima de Araújo e outros Relator: Desclieux Ferreira da Silva Júnior – Juiz Substituto em Segundo Grau V O T O Adoto o relatório constante nos autos. Presentes os pressupostos de admissibilidade do recurso, dele conheço. Conforme relatado, trata-se de apelação interposta por Maria de Fátima Santos Menezes e outros contra a sentença proferida pelo Juiz de Direito da 1ª Vara Cível da Comarca de Ceres, Dr. Leonisson Antônio Estrela Silva, nos autos da ação de adjudicação compulsória ajuizada em desfavor de Everton Lima de Araújo e outros. A sentença julgou improcedente o pedido inicial e condenou os autores ao pagamento de custas processuais (mov. 152). Nas razões recursais (mov. 167), os autores, de início, destacam a tempestividade e o recolhimento do preparo recursal. Quanto ao mérito, os apelantes sustentam a validade do instrumento particular de compromisso de compra e venda firmado em 10/03/2008 entre a autora, Maria de Fátima Santos Menezes, e a Associação dos Servidores da Saneago de Ceres. Alegam que o documento foi devidamente assinado pelo então presidente da associação, representante legal da pessoa jurídica à época da transação, com cláusula expressa de quitação integral do preço na data da assinatura. Acrescentam, ainda, que foi juntada aos autos a Ata de Reunião da Associação, registrada sob n. 49, AV-002, em 02/02/2007, a qual teria autorizado a alienação do imóvel, inclusive mediante loteamento. Reiteram que o negócio jurídico foi regularmente autorizado pelos associados, com anuência da diretoria e reconhecimento da procedência do pedido por parte dos membros da associação, sendo incontroverso que a autora cumpriu integralmente sua obrigação. Sustentam que “a impossibilidade de lavratura da escritura pública decorreu da posterior extinção da associação, fato alheio à vontade da adquirente, que não pode ser penalizada por circunstância superveniente”. Dizem que “não existe qualquer ato posterior registrado no Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas que tenha revogado os poderes regularmente votados e aprovados pelos associados para a alienação do imóvel da associação. Assim, mostra-se equivocada a conclusão adotada na sentença recorrida ao afirmar que o instrumento particular de compra e venda, desacompanhado de outras provas, seria insuficiente para embasar a presente ação de adjudicação compulsória”. Ressaltam que a autora exerce a posse sobre o imóvel desde 2008, pagando regularmente o IPTU e zelando pela conservação do bem, o que reforça a boa-fé e a efetividade da aquisição. Ao final, requerem o conhecimento e provimento do recurso para reformar a sentença e julgar procedentes os pedidos iniciais. Preparo recolhido (mov. 167, arq. 3). Intimados, apenas o apelado Everton Lima de Araújo apresentou contrarrazões, o que fez por negativa geral (mov. 175). Pois bem. A controvérsia recursal cinge-se em verificar se os documentos apresentados pela parte autora, ora apelante, são suficientes para comprovar os requisitos da adjudicação compulsória do imóvel descrito na inicial. A adjudicação compulsória é o mecanismo processual pelo qual o promitente comprador, munido de um compromisso de compra e venda com quitação integral do preço, pode obter judicialmente a outorga da escritura definitiva que o promitente vendedor se recusa a fornecer. A matéria é disciplinada pelos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, que dispõem: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que senão pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Conforme consolidado na jurisprudência pátria, a ausência de registro do compromisso de compra e venda no cartório imobiliário não obsta o direito à adjudicação compulsória, desde que preenchidos os demais requisitos. Esse é o entendimento sumulado pelo Superior Tribunal de Justiça: Súmula 239: O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis. No caso concreto, a apelante apresentou o "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda" (mov. 1, arq. 8), firmado em 10/03/2008, no qual figura como compradora Maria de Fátima Santos Menezes e, como vendedora, a Associação dos Servidores da SANEAGO de Ceres, representada por seu então presidente, Fernando Antônio Rodrigues. O contrato prevê, em sua cláusula 4ª, a quitação do preço de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) no ato da assinatura. A sentença julgou improcedente o pedido ao fundamento de que o contrato não possui reconhecimento de firma e, principalmente, porque a diretoria que o assinou não detinha poderes para alienar o bem. O magistrado de primeiro grau entendeu que os poderes para a alienação foram conferidos especificamente à diretoria eleita em 2006 e não àquela que a sucedeu em

Dispositivo

Recurso conhecido e provido.

Citações

• art. 104 do CC
• art. 1.417 do CC
• art. 1.418 do CC
• art. 373 do CPC
• art. 501 do CPC

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete