Apelação Cível 1002492-02.2024.8.11.0041

Ementa

APELAÇÃO CÍVEL — EMBARGOS À EXECUÇÃO — DESPESAS CONDOMINIAIS — ILEGITIMIDADE PASSIVA DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL — TEMA 886 DO STJ — IMISSÃO NA POSSE — CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO — INOVAÇÃO RECURSAL — PRECLUSÃO CONSUMATIVA — SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA — VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM — NATUREZA PROPTER REM — TEMPERAMENTOS — RECURSO DESPROVIDO. A responsabilidade pelo pagamento de despesas condominiais é definida pela relação jurídica material com o imóvel, e não pelo registro formal da propriedade, de modo que, comprovadas a imissão na posse pelo promitente comprador e a ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do proprietário registral, nos termos do Tema 886 do STJ (REsp nº 1.345.331/RS), de observância obrigatória por força do art. 927, III, do CPC. A ciência inequívoca do condomínio acerca da transação imobiliária não exige notificação formal ou registro na matrícula do imóvel, podendo ser extraída de elementos fáticos concretos, notadamente o extenso lapso temporal de posse exercida pelo adquirente — no caso, aproximadamente cinco anos antes do início do período da dívida cobrada —, aliado à dinâmica própria da vida condominial, caracterizada pela circulação cotidiana de moradores, utilização de áreas comuns e convivência permanente. Configura inovação recursal insuscetível de conhecimento em segunda instância o argumento da rescisão judicial do contrato de compra e venda que não foi deduzido na Impugnação aos Embargos à Execução — fase processual própria e exclusiva para tanto —, tendo os documentos correspondentes sido juntados aos autos somente após a prolação da sentença de mérito desfavorável. Operada a preclusão consumativa (art. 507 do CPC), a admissão da tese nova implicaria indevida supressão de instância e violação ao princípio do duplo grau de jurisdição. A introdução, apenas em sede recursal, de argumento que contraria a própria postura processual adotada em primeiro grau configura comportamento contraditório vedado pelo princípio da boa-fé objetiva (art. 5º do CPC), caracterizando venire contra factum proprium incompatível com a lealdade processual. Ainda que superada a inovação recursal, a alegação de rescisão contratual não prosperaria, pois a rescisão do contrato, por si só, não implica automaticamente a retomada da posse pelo promitente vendedor, sendo esta situação fática autônoma que demanda comprovação específica, cujo ônus incumbia ao Apelante nos termos do art. 373, I, do CPC. A natureza propter rem da obrigação condominial comporta temperamentos quando configurados os requisitos do Tema 886 do STJ, sob pena de se impor ônus indevido a quem não exerce qualquer poder fático sobre a unidade e de se permitir o enriquecimento ilícito do possuidor que usufrui dos serviços condominiais sem qualquer contraprestação. A ausência de registro da promessa de compra e venda na matrícula não afasta, por si só, a aplicação do referido precedente vinculante. Recurso de apelação desprovido. Honorários advocatícios majorados para 15% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 11, do CPC. TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº 1002492-02.2024.8.11.0041 APELANTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL ALVORADA CUIABÁ APELADA: ERBE INCORPORADORA 076 LTDA (ATUAL DENOMINAÇÃO DE SPE BROOKFIELD)

Dispositivo

Recurso de apelação desprovido

Citações

• art. 5º do CPC
• art. 81 do CPC
• art. 85 do CPC
• art. 98 do CPC
• art. 373 do CPC
• art. 507 do CPC
• art. 927 do CPC
• art. 1.026 do CPC
• Tema 1.349 do STJ
• Tema 886 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete