REsp 2.001.877

Ementa

RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL PELO AUTOR (TAXA DE OCUPAÇÃO). CABIMENTO. SÚMULA 83 DO STJ. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes. 2. Recurso especial provido. DECISÃO 1. Cuida-se de recurso especial interposto por INVESTITERRAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição da República, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ, assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – SENTENÇA CONJUNTA COM AÇÃO REVISIONAL – PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS – RECURSOS DE AMBAS AS PARTES – (1) RECURSO DA PARTE RÉ – INTERPOSIÇÃO DE DOIS RECURSOS CONTRA A SENTENÇA UNA QUE JULGOU SIMULTANEAMENTE OS FEITOS, ATACANDO OS MESMOS TÓPICOS DE AMBAS AS DEMANDAS – NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO INTERPOSTO NESTES AUTOS – (2) PRESCRIÇÃO – PRAZO DECENAL – AUSÊNCIA DE TRANSCURSO DO PRAZO – (3) INADIMPLEMENTO CONTRATUAL – INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS – LAUDO PERICIAL QUE ATESTA O SALDO DEVEDOR – RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO – (4) BENFEITORIAS – AUSÊNCIA DE PROVA MÍNIMA A RESPEITO QUE OBSTA A PRETENDIDA INDENIZAÇÃO OU RETENÇÃO – (5) INDENIZAÇÃO A TÍTULO DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL –CUMULAÇÃO COM CLÁUSULA COMPENSATÓRIA – DESCABIMENTO – CONDENAÇÃO INDEVIDA – REFORMA DA SENTENÇA NESTE PONTO – (6) RECURSO DA AUTORA PREJUDICADO – (7) REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. Apelação Cível 1, do Réu, conhecida e parcialmente provida; Apelação Cível 2, da Autora, prejudicada. Em suas razões recursais, aponta a parte recorrente, além de dissídio jurisprudencial, ofensa ao disposto nos arts. 389 e 475 do Código Civil. Sustenta que a "multa prevista na clausula penal não deve ser confundida com a indenização de perdas e danos pela fruição do imóvel, pois enquanto a clausula penal é sanção pelo descumprimento de obrigação contratualmente assumida, a indenização de alugueis pela fruição tem por fim ressarcir a ocupação indevida do imóvel pela parte que reside no imóvel gratuitamente, por anos, sem nada pagar". Contrarrazões ao recurso especial às fls. 579-586. Crivo positivo de admissibilidade na origem (fls. 587-588). É o relatório. DECIDO. 2. O acórdão merece reparo, uma vez que "o entendimento firmado no âmbito da Segunda Seção é no sentido de ser possível a resolução do compromisso de compra e venda, por parte do promissário comprador, quando se lhe afigurar economicamente insuportável o adimplemento contratual. Ocorrendo a resolução do compromisso por culpa do promissário comprador, este deverá ser ressarcido parcialmente sobre o valor pago. No caso em julgamento, considerando suas peculiaridades, a taxa de ocupação deve incidir desde o início da permanência no imóvel até sua efetiva devolução, tendo em vista a necessidade de não gerar enriquecimento sem causa por parte do promissário comprador.". (REsp 1211323/MS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 01/10/2015, DJe 20/10/2015). Em outros termos: "Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes." (AgInt no REsp 1216477/RS, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), Rel. p/ Acórdão Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 07/06/2018). O supracitado precedente desta Corte e outros indicam que tal indenização pelo tempo de fruição do bem deve basear-se no valor de aluguel do imóvel em questão e que pode cumular-se com percentual de retenção de valores estabelecido no contrato. Confira-se ainda: DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. FUNDAMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM JUSTA CAUSA. ART. 884 DO CC/02. CONFIGURAÇÃO. REQUISITOS CUMULATIVOS. EMPOBRECIMENTO PRÓPRIO E ENRIQUECIMENTO ALHEIO. HIPÓTESE CONCRETA. IPTU. TAXA CONDOMINIAL. ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 282/STF. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL VIOLADO. AUSENTE. SÚMULA 284/STF. 1. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel cumulada com restituição de valores pagos. 2. Ação ajuizada em 31/10/2016. Recurso especial concluso ao gabinete em 04/05/2021. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal é definir, dada a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, i) se a recorrente possui direito à retenção do valor pago a título de sinal pelo comprador do imóvel; ii) se o adquirente pode ser condenado ao pagamento de taxa de ocupação, ainda que não haja qualquer edificação sobre o terreno; iii) quem deve ser responsabilizado pelo pagamento de valores relativos ao IPTU e taxas condominiais do imóvel; iv) quem deve suportar os ônus da sucumbência na espécie; e v) se o percentual de retenção devido à recorrente pode ser majorado de 10% (dez por cento) para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores até então adimplidos pelo recorrido. 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não é possível a retenção das arras confirmatórias. Precedentes. 5. O desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de imóvel motiva o retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, podendo sujeitar o promissário comprador ao pagamento da taxa de ocupação pelo tempo que ocupou o imóvel. 6. A taxa de ocupação evita que o comprador se beneficie da situação do rompimento contratual em prejuízo do vendedor, se relacionando, pois, à vedação ao enriquecimento sem causa. Precedentes. 7. A vedação ao enriquecimento sem causa - que oferece fundamento à ressarcimento, haja vista representar o nascimento de uma obrigação de indenizar em todas as hipóteses em que, faltando ou vindo a faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem, haverá, como consequência, o dever de restituir o proveito a quem sobre ele tenha o melhor direito. 8. São requisitos do nascimento da obrigação em decorrência da vedação ao enriquecimento sem causa: a) enriquecimento de alguém; b) empobrecimento correspondente de outrem; c) relação de causalidade entre ambos. Precedente da Corte Especial. 9. O empobrecimento de alguém, requisito para o dever de indenizar relacionado à vedação ao enriquecimento sem causa, corresponde: a) ao deslocamento indevido de um bem já incorporado ao patrimônio do sujeito ao patrimônio de um terceiro; ou b) ao impedimento do ingresso uma vantagem que certa e seguramente adentraria no patrimônio do sujeito e que, sem justificativa, é acrescida a patrimônio alheio. 10. Quanto ao que razoavelmente deixou de ganhar o vendedor, o ingresso do citado proveito em seu patrimônio deve ter a característica d

Citações

• art. 389 do CC
• art. 475 do CC
• art. 884 do CC
• art. 1º da Lei 11.419/2006
• Súmula 282 do STF
• Súmula 284 do STF
• Súmula 83 do STJ

Inteiro teor

Crie a conta para ler o inteiro teor aqui, ou veja no tribunal.

Precedentes mais citados sobre este tema

Os mais citados pelas decisões de REsp em matéria cível, sem os processuais de rotina. Ver a lista completa

• STJ REsp 1746072 · citado 1.369 vezes nesse tema
• STJ REsp 1061530 · citado 1.839 vezes nesse tema
• STF RE 827996 · citado 1.586 vezes nesse tema
• STJ REsp 1312736 · citado 971 vezes nesse tema
• STJ EREsp 163884 · citado 1.718 vezes nesse tema

Órgão julgador e gabinete