Apelação Cível 0221762-09.2024.8.06.0001

Ementa

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. CANCELAMENTO DE HIPOTECA. LEGITIMIDADE PASSIVA DO BANCO CREDOR. TITULARIDADE QUE PERMANECE REGISTRADA. SUCESSÃO PROCESSUAL. INDEFERIMENTO. ART. 109, CPC. APLICAÇÃO DA SÚMULA 308 DO STJ. INDEPENDÊNCIA DA RELAÇÃO DO ADQUIRENTE FRENTE A HIPOTECA. ADEQUAÇÃO AO PROVEITO ECONÔMICO. CUSTAS REGISTRAIS. HONORÁRIOS FIXADOS POR EQUIDADE. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. SENTENÇA REFORMADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pelo Banco do Brasil S/A em face da sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 35ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que julgou procedente a ação de obrigação de fazer ajuizada por Francisco Edson Campelo Leandro. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Cinge-se a controvérsia em verificar: (i) legitimidade passiva da instituição credora hipotecária; (ii) a obrigação da apelante em proceder com retirada da hipoteca discutida nos autos; (iii) quantificação do valor da causa e dos honorários de sucumbência da lide me exame. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Conforme exposto nos autos, o autor, ora apelado, adquiriu e quitou o apartamento 403, Torre 1, do empreendimento Moma Condominium, referente à matrícula de n° 15.489, do Cartório de Imóveis da 5ª Zona Imobiliária de Fortaleza. Todavia, o referido bem se encontra gravado por hipoteca pactuada pela incorporadora vendedora em favor da instituição financeira apelante, por esse motivo, a parte contrária ingressou com o presente feito, buscando a retirada do referido ônus para poder exercer integralmente seus direitos de propriedade. 4. O Banco do Brasil sustenta sua ilegitimidade passiva, alegando ter cedido o crédito à empresa Blackpartners Miruna FI. Contudo, a matrícula do imóvel ainda indica a hipoteca em nome do banco, sem averbação que comprove a transferência à cessionária. 5. A hipoteca, como direito real, só se transmite mediante registro no cartório competente, conforme art. 1.227 do Código Civil, logo, a sua cessão sem registro não produz efeitos perante terceiros. Assim, o banco permanece como credor hipotecário, mantendo sua legitimidade para integrar o polo passivo e responder pela baixa do gravame. 6. Quanto à sucessão processual, ela exige anuência da parte contrária (art. 109 do CPC), o que não ocorreu, razão pela qual o pedido subsidiário do apelante deve ser rejeitado. 7. A relação contratual do adquirente frente a incorporadora é independente do vínculo de garantia estabelecido entre a construtora e a instituição financeira. Por conseguinte, após devidamente quitado o empreendimento frente a vendedora, impõe-se a baixa da hipoteca e a consequente transmissão da propriedade em favor do comprador. Súmula 308, do STJ. 8. Conforme consta nos autos, é possível observar que o apelado adquiriu o imóvel como cessionário de contrato de promessa de compra e venda frente a incorporadora, assumindo a posição de comprador. Ao passo que quitou o negócio, conforme termos de quitação, assim fazendo jus a aplicação da Súmula 308 do STJ, e preservado seu direito de aquisição da propriedade sobre o bem. 9. Outrossim, ante a ausência de vínculo entre a relação de hipoteca e a aquisição do bem por terceiro no caso concreto, não pode a instituição financeira opor o inadimplemento por parte da incorporadora, especificamente quanto ao VMD, contra o adquirente de boa-fé, devendo buscar outros meios de garantia ou cobrança do crédito. 10. Nessa mesma linha, tanto a incorporadora quanto a instituição financeira assumem responsabilidade solidária pela baixa do gravame após a quitação do imóvel, posto que o banco possui direito hipotecário sobre o bem, ao passo que a incorporadora possui a obrigação decorrente da boa-fé de transmitir o imóvel sem qualquer ônus que prejudique sua fruição. 11. No tocante à impugnação ao valor da causa, assiste razão ao banco apelante, pois a pretensão deduzida pelo autor restringe-se à baixa da hipoteca, obrigação de fazer que não guarda correlação lógica com o valor integral do imóvel. Cumpre salientar que tal providência consiste em ato meramente registral sem qualquer repercussão econômica equivalente ao preço do bem. Precedentes do STJ. 12. Dessa maneira, presente a discrepância econômica entre o valor da causa e a natureza do pedido autoral, entendo que se mostra mais adequado a fixação do valor da causa com base no custo registral para retirada do gravame impugnado, conforme requerido pelo apelante. 13. O STJ tem posicionamento no sentido de que nas causas que envolver obrigação de fazer constante na retirada de gravame sobre imóvel, os honorários devem ser fixados por equidade. Sopesando a complexidade e duração do processo, bem como o grau de zelo profissional do advogado da parte autora, entendo fixo a verba sucumbencial no patamar de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais). IV. DISPOSITIVO 14. Recurso conhecido e parcialmente provido. Dispositivos relevantes citados: Súmula 308, STJ; art. 2.227, CC. Jurisprudência relevante citada: TJ-PR 01036137820248160000 Laranjeiras do Sul, Relator.: Hamilton Rafael Marins Schwartz, Data de Julgamento: 06/03/2025, 14ª Câmara Cível, Data de Publicação: 07/03/2025; TJ-RS - Apelação: 50835418020208210001 PORTO ALEGRE, Relator: Andréia Nebenzahl de Oliveira, Data de Julgamento: 14/12/2023, Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: 15/12/2023; STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1992417 AL 2022/0079795-0, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 21/10/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/10/2024; STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 1975215 BA 2021/0370224-8, Data de Julgamento: 10/10/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 17/10/2022; STJ - AgInt no REsp: 1928840 PE 2021/0084913-1, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 16/11/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 19/11/2021; STJ - REsp: 1576164 DF 2015/0324836-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/05/2019, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 23/05/2019; STJ - AgInt no REsp: 1432693 SP 2013/0165651-1, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 27/09/2016, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/10/2016); TJ-PR 00036138720228160017 Maringá, Relator.: Lauro Laertes de Oliveira, Data de Julgamento: 16/04/2025, 16ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/04/2025; TJ-SP - Apelação Cível: 10114203120238260114 Campinas, Relator.: Hertha Helena de Oliveira, Data de Julgamento: 18/12/2024, 2ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/12/2024; TJ-SC - Apelação: 50203256020238240033, Relator.: Volnei Celso Tomazini, Data de Julgamento: 28/11/2024, Segunda Câmara de Direito Civil; TJ-DF 0708397-72 .2023.8.07.0020 1841946, Relator.: CARLOS PIRES SOARES NETO, Data de Julgamento: 03/04/2024, 1ª Turma Cível, Data de Publicação: 16/04/2024; TJ-CE - Agravo de Instrumento: 06280028320238060000 Aquiraz, Relator.: CARLOS AUGUSTO GOMES CORREIA, Data de Julgamento: 02/10/2024, 1ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 02/10/2024; TJ-CE - Apelação Cível: 00215995520178060034 Aquiraz, Relator.: FRANCISCO BEZERRA CAVALCANTE, Data de Julgamento: 01/10/2024, 4ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 01/10/2024; TJ-CE - AI: 06280545020218060000 Fortaleza, Relator.: CARLOS ALBERTO MENDES FORTE, Data de Julgamento: 02/02/2022, 2ª Câmara Direito Privado, Data de Publicação: 04/02/2022; STJ - AgInt no REsp: 1952304 SC 2021/0219528-1, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 03/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/06/2024; STJ - REsp: 2092798 DF 2023/0290766-0, Relator.: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 05/03/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 07/03/2024; STJ - AgInt no REsp: 2002668 DF 2022/0141276-7, Relator.: Ministro MARCO BUZZI, Data de Julgamento: 27/03/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/03/2023. ACÓRDÃO:

Dispositivo

Recurso conhecido e parcialmente provido.

Citações

• art. 108 do CC
• art. 389 do CC
• art. 406 do CC
• art. 1.227 do CC
• art. 85 do CPC
• art. 109 do CPC
• art. 281 do CPC
• art. 283 do CPC
• art. 311 do CPC
• art. 487 do CPC
• art. 251 da Lei 6.015/1973
• Súmula 308 do STJ
• Súmula 7 do STJ

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Órgão julgador e gabinete