Apelação Cível 0272885-46.2024.8.06.0001

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM DAÇÃO EM PAGAMENTO. RESCISÃO UNILATERAL. CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA. EMBARGO AMBIENTAL POSTERIORMENTE SUSPENSO. EXECUÇÃO SUBSTANCIAL DO CONTRATO. COMISSÃO DE CORRETAGEM ASSUMIDA PELA COMPRADORA. TERCEIROS ADQUIRENTES. LIMITES SUBJETIVOS DA COISA JULGADA. APELAÇÃO DA RÉ CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDA APENAS PARA AFASTAR A CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS VINCULADA À COMISSÃO DE CORRETAGEM. APELAÇÕES DOS TERCEIROS CONHECIDAS EM PARTE E PARCIALMENTE PROVIDAS APENAS PARA DECLARAR QUE A SENTENÇA NÃO FAZ COISA JULGADA MATERIAL CONTRA OS TERCEIROS QUANTO À VALIDADE, EFICÁCIA E EXTENSÃO DE SUA AQUISIÇÃO. I. CASO EM EXAME: 1. P&F Serviços Profissionais e Locações de Veículos Ltda. ajuizou ação de cobrança com pedido de tutela provisória em face de Dupla Representações Ltda., fundada em Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda com Dação em Pagamento firmado em 29/01/2020, relativo à aquisição de fração ideal do imóvel matriculado sob o nº 20.739, situado em Pindoba, Aquiraz/CE, mediante realização de aterro limitado a 15.000 carradas e pagamento de comissão de R$ 200.000,00 por meio de veículo Toyota Hilux (IDs 29493181 e 29493184 a 29493187). A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos para reconhecer a nulidade da rescisão unilateral, manter válido e eficaz o contrato, reconhecer o direito da autora à titularidade e posse de 50% do imóvel e condenar a ré ao pagamento de danos materiais a serem liquidados, rejeitando, na prática, o dano moral (ID 29493357). A ré Dupla Representações Ltda. apelou para sustentar ausência de prova do adimplemento, validade da cláusula resolutiva expressa em razão do embargo ambiental e responsabilidade exclusiva da autora pela corretagem (ID 29493368). João Filho Matos Figueiredo e Tatheane Couto de Vasconcelos recorreram como terceiros prejudicados, afirmando aquisição anterior do imóvel, boa fé, pagamento de R$ 540.000,00 e impossibilidade de a lide contratual atingir a propriedade de terceiros (IDs 29493363 e 35812088). II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Cinge-se a controvérsia em verificar: (i) se a apelação da ré atende aos pressupostos de admissibilidade e impugna especificamente os fundamentos da sentença; (ii) se as apelações de João Filho Matos Figueiredo e Tatheane Couto de Vasconcelos podem ser conhecidas como recursos de terceiros prejudicados, nos limites do art. 996 do CPC; (iii) se a prova documental dos autos autoriza afastar a tese de inadimplemento absoluto da autora quanto à realização do aterro; (iv) se a cláusula resolutiva expressa poderia operar automaticamente em razão do embargo ambiental posteriormente suspenso pelo IBAMA; (v) se é devida a condenação da ré ao pagamento de danos materiais vinculados à comissão de corretagem; (vi) se a sentença pode produzir coisa julgada material contra terceiros adquirentes que não integraram a relação processual originária; (vii) se são admissíveis, nesta via recursal, os pedidos de reconhecimento de propriedade plena, cancelamento amplo de averbações e consolidação da aquisição integral do imóvel pela autora. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. A apelação de Dupla Representações Ltda. é cabível, tempestiva, formalmente regular e dialética, pois impugna os fundamentos centrais da sentença relativos ao adimplemento contratual, à cláusula resolutiva e à condenação vinculada à corretagem (IDs 29493357 e 29493368). 4. As apelações de João Filho Matos Figueiredo e Tatheane Couto de Vasconcelos comportam conhecimento parcial como recursos de terceiros prejudicados, porque os recorrentes afirmam ter adquirido o imóvel objeto da matrícula nº 20.739 e demonstram interesse jurídico em discutir a extensão subjetiva da sentença, mas não podem transformar a apelação em ação autônoma de domínio ou de cancelamento registral (IDs 29493363 e 35812088). 5. Os instrumentos contratuais comprovam a obrigação da autora de realizar aterro no imóvel, limitada a 15.000 carradas, e os documentos ambientais e declarações de destinação especial indicam movimentação de material no empreendimento, com registros de 3.822,31 m³, 4.015,33 m³, 9.168,67 m³ e 3.563 m³, além de decisão administrativa do IBAMA de 18/10/2021 que suspendeu o embargo da área (IDs 29493184 a 29493190, 29493241, 29493243, 29493247 e 29493248). 6. A ré não produziu prova técnica ou documental suficiente para demonstrar que o terreno não recebeu o material indicado, que as declarações correspondiam a outro local ou que a autora incorreu em inadimplemento grave e definitivo, especialmente porque as partes dispensaram novas provas na fase final de 1º grau (IDs 29493354 a 29493358). 7. A cláusula resolutiva expressa prevista no contrato não afasta o controle judicial de seus pressupostos quando controvertidos o fato gerador, a boa fé objetiva, a conduta posterior das partes e a subsistência do interesse útil no contrato. A suspensão administrativa do embargo pelo IBAMA e a continuidade da execução impedem a aplicação mecânica do art. 474 do Código Civil para justificar a improcedência total dos pedidos autorais (ID 29493188). 8. O REsp nº 1789863/MS e a Apelação Cível nº 0377879-19.2010.8.06.001, invocados pela ré, não afastam a conclusão adotada, pois a controvérsia concreta envolve suspensão posterior do embargo, execução parcial ou substancial do aterro e aproveitamento das prestações, elementos considerados na sentença (ID 29493357). 9. A condenação da ré ao pagamento de danos materiais vinculados à comissão de corretagem deve ser afastada, pois a cláusula 13.8 atribuiu à P&F o pagamento da corretagem mediante entrega de veículo Toyota Hilux, e a manutenção do contrato impede recomposição patrimonial própria de hipótese resolutiva não acolhida (IDs 29493181, 29493187 e 29493357). 10. O Tema 938/STJ confirma a possibilidade de alocação contratual da comissão ao comprador quando houver informação e pactuação clara do encargo, premissa compatível com a cláusula contratual examinada nos autos. 11. A sentença proferida em demanda contratual entre P&F Serviços Profissionais e Locações de Veículos Ltda. e Dupla Representações Ltda. conserva eficácia entre as partes originárias, mas não produz coisa julgada material contra João Filho Matos Figueiredo e Tatheane Couto de Vasconcelos quanto à validade, eficácia e extensão de sua aquisição, à luz do art. 506 do CPC e do princípio da relatividade dos contratos. 12. A promessa particular alegadamente firmada em 02/09/2024, a escritura pública posterior, o pagamento de R$ 540.000,00, a averbação de publicidade da ação e a ciência ou má fé dos adquirentes são circunstâncias que demandam contraditório próprio, não comportando declaração de propriedade plena nem reconhecimento de fraude à execução neste julgamento (IDs 29493326, 29493363, 35812088 e 35812296). 13. A Súmula 375/STJ e os precedentes REsp nº 1.956.452/STJ e AgInt no REsp nº 1.864.667/STJ, mencionados nas contrarrazões, reforçam a necessidade de exame específico sobre publicidade registral e prova de má fé, matéria que não pode ser decidida de forma definitiva contra terceiros sem adequada instrução. 14. O pedido subsidiário formulado pela autora em contrarrazões, para consolidação da aquisição integral do imóvel mediante pagamento da diferença correspondente a 50% do preço considerado, não pode ser acolhido, porque contrarrazões não constituem via adequada para ampliação objetiva da condenação ou formulação de pedido novo (ID 35812296). 15. Não há majoração de honorários recursais, pois houve parcial provimento da apelação da ré e parcial provimento das apelações dos terceiros, situação incompatível com a incidência do art. 85, § 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO: CONHECIDAS EM PARTE AS APELAÇÕES INTERPOSTAS POR JOÃO FILHO MATOS FIGUEIREDO E TATHEANE COUTO DE VASCONCELOS E, NA PARTE CONHECIDA, PARCIALMENTE PROVIDAS. CONHECIDA A APELAÇÃO INTERPOSTA POR DUPLA REPRESENTAÇÕES LTDA. E PARCIALMENTE PROVIDA. Tese de julgamento: "1. A cláusula resolutiva expressa não opera de modo automático quando controvertidos o fato gerador, a boa fé objetiva, a conduta posterior das partes e a subsistência do interesse útil no contrato, especialmente diante da suspensão posterior do embargo ambiental e de elementos documentais de execução substancial da prestação. 2. Mantido o contrato de promessa de compra e venda, não subsiste condenação da vendedora ao pagamento de danos materiais vinculados à comissão de corretagem contratualmente assumida pela compradora. 3. A sentença proferida em demanda contratual não faz coisa julgada material contra terceiro adquirente que não integrou a relação processual originária quanto à validade, eficácia e extensão de sua aquisição, sem prejuízo de ação própria para discussão de domínio, fraude à execução, cancelamento registral ou perdas e danos." Dispositivos relevantes citados: arts. 85, § 11, 109, 300, 373, I e II, 506, 792, IV, 996, 1.009, 1.010 e 1.026, §§ 2º, 3º e 4º, do Código de Processo Civil; arts. 421, 421-A, 422 e 474 do Código Civil. Jurisprudência relevante citada: Tema 938/STJ; Súmula 375/STJ; STJ, REsp nº 1789863/MS; STJ, REsp nº 1.956.452/STJ; STJ, AgInt no REsp nº 1.864.667/STJ; TJCE, Apelação Cível nº 0377879-19.2010.8.06.001; TJDFT, AI nº 0727196-68.2019.8.07.0000.

Dispositivo

por unanimidade, em conhecer em parte das apelações interpostas por João Filho Matos Figueiredo e Tatheane Couto de Vasconcelos e, na parte conhecida, dar-lhes parcial provimento, bem como em conhecer da apelação interposta por Dupla Representações Ltda

Citações

• art. 421 do CC
• art. 421-A do CC
• art. 422 do CC
• art. 474 do CC
• art. 85 do CPC
• art. 109 do CPC
• art. 300 do CPC
• art. 373 do CPC
• art. 506 do CPC
• art. 792 do CPC
• art. 996 do CPC
• art. 1.009 do CPC
• art. 1.010 do CPC
• art. 1.026 do CPC
• Súmula 375 do STJ
• Tema 938 do STJ

Inteiro teor

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