Apelação Cível 0833783-21.2021.8.14.0301

Ementa

DIREITO CIVIL, CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA CONSTITUÍDA EM FAVOR DE AGENTE FINANCEIRO. UNIDADE IMOBILIÁRIA INTEGRALMENTE QUITADA. INEFICÁCIA DO GRAVAME PERANTE O ADQUIRENTE. SÚMULA 308 DO STJ. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA E DA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MORAIS CONFIGURADOS. MULTA CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS. I. Caso em exame Agravos Internos interpostos por Banco Bradesco Financiamentos S.A. e SPE Síntese Santiago Empreendimento Imobiliário Ltda., contra decisão monocrática que, no julgamento de apelações, manteve a desconstituição de hipoteca incidente sobre unidade imobiliária quitada, reconheceu a responsabilidade solidária da construtora e da instituição financeira pelos danos morais e ônus sucumbenciais, manteve a indenização fixada em R$ 10.000,00 e afastou alegação de julgamento extra petita. A ação originária foi proposta por adquirente de imóvel que alegou atraso na entrega da unidade e impossibilidade de plena transferência da propriedade em razão da permanência de gravame hipotecário após a quitação do preço. II. Questão em discussão 2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se a construtora e a instituição financeira possuem legitimidade para responder pela baixa de hipoteca incidente sobre imóvel quitado; (ii) saber se a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro produz efeitos contra adquirente de unidade imobiliária; (iii) saber se a manutenção do gravame após a quitação integral do preço configura dano moral indenizável; (iv) saber se houve julgamento extra petita quanto à condenação ao pagamento de multa contratual; e (v) saber se os agravos internos apresentam fundamentos aptos a reformar a decisão monocrática agravada. III. Razões de decidir 3. A quitação integral da unidade imobiliária faz surgir o dever de entrega do bem em condições de permitir o pleno exercício dos atributos da propriedade, de modo que a obrigação contratual não se limita à disponibilização física do imóvel, abrangendo também sua regularização jurídica e o levantamento de gravame incompatível com a quitação. A construtora possui legitimidade passiva por ser a promitente vendedora responsável pela entrega do imóvel desembaraçado, não podendo transferir exclusivamente ao agente financeiro os efeitos da hipoteca constituída no contexto do financiamento do empreendimento. A instituição financeira também possui legitimidade passiva, pois, na qualidade de credora hipotecária, detém posição jurídica necessária à emissão da documentação destinada à liberação do gravame. Aplica-se a Súmula 308 do STJ, segundo a qual a hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, antes ou depois da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. A eventual ciência do adquirente acerca da existência da hipoteca não autoriza sua manutenção após a quitação integral da unidade. A responsabilidade solidária da construtora e do agente financeiro decorre da cadeia de fornecimento e das regras de solidariedade previstas no Código de Defesa do Consumidor, sendo indevida a transferência ao consumidor dos riscos decorrentes da relação entre incorporadora e instituição financeira. A permanência de hipoteca sobre imóvel integralmente quitado ultrapassa o mero aborrecimento, pois impede a plena regularização dominial e restringe a livre disposição do bem, justificando a manutenção da indenização por dano moral no valor de R$ 10.000,00, observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. Não há julgamento extra petita quanto à multa contratual, pois a petição inicial continha pedido de condenação ao pagamento de multa penal moratória, devendo os pedidos ser interpretados de forma lógico-sistemática, conforme o art. 322, § 2º, do CPC. A alegação de existência de terceiro termo aditivo relativo ao prazo de entrega não altera o núcleo da controvérsia, centrado na manutenção indevida da hipoteca após a quitação da unidade imobiliária, tampouco caracteriza litigância de má-fé do adquirente. Os agravos internos reproduzem argumentos já examinados nas apelações e enfrentados pela decisão monocrática, sem apresentação de fatos novos, provas supervenientes ou fundamentos jurídicos capazes de demonstrar erro de procedimento ou de julgamento. IV. Dispositivo e tese 12. Agravos Internos conhecidos e desprovidos, mantendo-se integralmente a decisão monocrática agravada. Tese de julgamento: “1. A hipoteca constituída entre construtora e agente financeiro não tem eficácia perante o adquirente que quitou integralmente a unidade imobiliária. 2. A construtora e a instituição financeira respondem solidariamente pelos danos decorrentes da manutenção indevida de gravame hipotecário sobre imóvel quitado. 3. A manutenção de hipoteca após a quitação integral do preço configura dano moral indenizável quando impede a plena regularização dominial do bem. 4. Não há julgamento extra petita quando a condenação decorre da interpretação lógico-sistemática dos pedidos e da causa de pedir.” Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º; CPC, arts. 80, 87, § 2º, 322, § 2º, 337, XI, e 485, VI; CC, arts. 1.245 e 1.475. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 308.

Dispositivo

Agravos Internos conhecidos e desprovidos, mantendo-se integralmente a decisão monocrática agravada.

Citações

• art. 1.245 do CC
• art. 1.475 do CC
• art. 7º do CDC
• art. 25 do CDC
• art. 80 do CPC
• art. 87 do CPC
• art. 322 do CPC
• art. 337 do CPC
• art. 485 do CPC
• Súmula 308 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete