Apelação Cível 0803464-80.2023.8.12.0002

Ementa

APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE CONHECIMENTO – COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE TERRENO – IMPOSSIBILIDADE DO COMPRADOR EM ADIMPLIR OS PAGAMENTOS – CONTRATO REALIZADO APÓS A VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018 – TAXA DE ADMINISTRAÇÃO FIXADA EM 10% (DEZ POR CENTO) SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO – TAXA DE FRUIÇÃO – IMPOSSIBILIDADE DA EXIGÊNCIA – TERRENO NÃO EDIFICADO – RETENÇÃO DE VALOR A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM – PRESCRIÇÃO AFASTADA – VERBA QUE NÃO PODE SER EXIGIDA – INOBSERVÂNCIA DOS PARÂMETROS ESTABELECIDOS PELO RESP Nº 1599511/SP, DE REPERCUSSÃO GERAL – TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA – RESPONSABILIDADE CONTRATUAL – DATA DA CITAÇÃO – INAPLICABILIDADE DO TEMA 1.002/STJ – DEVOLUÇÃO DE VALORES AO CONSUMIDOR EM 6 PARCELAS, A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO DO ACÓRDÃO – SUCUMBÊNCIA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – IMPOSIÇÃO DO ÔNUS AO AUTOR – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I – O contrato discutido nos autos foi celebrado após a vigência da lei n. 13.786/2018, de modo que deve-se fixar a taxa de administração em 10% sobre o valor atualizado da avença. II – A cobrança da taxa de fruição pressupõe que o promitente comprador tenha desfrutado do imóvel, o que não ocorreu na espécie. III – Não há se falar em prescrição da pretensão para discutir a exigência ou não de retenção de valor a título de comissão de corretagem, pois a demanda foi instaurada poucos meses após a resolução do contrato - de pleno direito em virtude da ausência de pagamento de 3 parcelas mensais consecutivas (parágrafo primeiro do contrato) -, de modo que não decorrido o prazo de prescrição trienal incidente ao caso (artigo 206, § 3º, inciso IV, Código Civil). IV – O STJ firmou, através no REsp 1599511/SP, julgado sob a sistemática dos recursos repetitivos, a tese de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. Não há falar em retenção da taxa de corretagem quando não há comprovação de seu efetivo repasse aos corretores/intermediários. Cobrança indevida no caso concreto. V – Em se tratando de responsabilidade contratual os juros de mora devem incidir a partir da data da citação. Não se aplica o Tema 1.002/STJ ao caso, porquanto o contrato foi celebrado após a Lei nº 13.786/2018. VII - Não existe fato atribuível à ré que tenha dado ensejo à rescisão do contrato (já que não há obrigação legal para a rescisão contratual por parte da promitente-vendedora, que, ao contrário, possuía legítimo interesse no cumprimento do pacto). Assim, considerando que a presente demanda se fundamenta na mera impossibilidade de cumprimento dos pagamentos previstos no contrato pelo autor, sobre este recairá a integralidade dos ônus sucumbenciais.

Dispositivo

LAS, A CONTAR DO TRÂNSITO EM JULGADO DO ACÓRDÃO – SUCUMBÊNCIA – PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE – IMPOSIÇÃO DO ÔNUS AO AUTOR – RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS

Citações

• art. 205 do CC
• art. 206 do CC
• art. 405 do CC
• art. 37 da CF
• art. 489 do CPC
• art. 1.012 do CPC
• art. 1.022 do CPC
• art. 1.040 do CPC
• art. 32-A da Lei 13.786/2018
• art. 32-A da Lei 6.766/1979
• Súmula 543 do STJ
• Súmula 7 do STJ
• Tema 1.002 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete