Agravo de Instrumento 3009594-37.2026.8.06.0000

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. HIPOTECA REGISTRADA ANTERIORMENTE À ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. DIREITO DE SEQUELA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. IMÓVEL RURAL. BOA-FÉ ALEGADA PELO POSSUIDOR. IMPENHORABILIDADE DA PEQUENA PROPRIEDADE RURAL. ÔNUS DA PROVA NÃO SATISFEITO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1.Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro opostos em execução de título extrajudicial fundada em dívida garantida por hipoteca, sob a alegação de aquisição de boa-fé e de impenhorabilidade da pequena propriedade rural trabalhada pela família, requerendo a desconstituição do gravame. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.Analisar se a boa-fé do adquirente pode afastar os efeitos da hipoteca regularmente registrada em favor do credor hipotecário e verificar se estão preenchidos os requisitos legais e constitucionais para o reconhecimento da impenhorabilidade da pequena propriedade rural. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.A hipoteca regularmente registrada confere ao credor direito real com oponibilidade erga omnes e direito de sequela, conforme arts. 1.422 do CC e 252 da Lei de Registros Públicos, não podendo ser afastada por alegação de boa-fé do adquirente posterior. 4.A boa-fé subjetiva do adquirente não prevalece sobre o registro público do gravame hipotecário, cuja publicidade visa garantir a segurança jurídica e a estabilidade das relações de crédito. 5.A oposição de embargos de terceiro não tem o condão de afastar a eficácia de hipoteca constituída antes da aquisição do imóvel, salvo nos casos de nulidade, quitação ou extinção da garantia, não demonstradas nos autos. 6.A impenhorabilidade da pequena propriedade rural exige a comprovação cumulativa da dimensão do imóvel de até quatro módulos fiscais e da exploração econômica direta pelo núcleo familiar, nos termos do art. 5º, XXVI, da CF/88, art. 833, VIII, do CPC e art. 4º, II, da Lei 8.629/1993. 7.O possuidor pode invocar a impenhorabilidade constitucional, mas deve comprovar os requisitos legais e fáticos, sob pena de afastamento da proteção jurídica. 8. A ausência de prova robusta e idônea quanto à efetiva exploração familiar do imóvel impede o reconhecimento da impenhorabilidade, conforme entendimento consolidado do STF e do STJ. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso conhecido e desprovido. (APELAÇÃO CÍVEL - 02637386420228060001, Relator(a): ANTONIO ABELARDO BENEVIDES MORAES, 1ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 12/11/2025) No referido precedente, consignou-se, ainda, que a publicidade registral irradia oponibilidade erga omnes, razão pela qual o adquirente subsequente presume-se conhecedor da situação jurídica do imóvel, não podendo a alegação de boa-fé subjetiva prevalecer sobre direito real regularmente inscrito, porquanto "havendo hipoteca anterior regularmente registrada, o bem permanece gravado e pode ser excutido, pouco importando ulteriores transmissões possessoras ou aquisitivas, por força do direito de sequela". Tal orientação harmoniza-se com o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual a hipoteca regularmente registrada acompanha o bem, conservando sua eficácia perante terceiros adquirentes, em razão da publicidade registral e do direito de sequela inerentes ao direito real de garantia. Vejamos: RECURSO ESPECIAL. HIPOTECA. GARANTIA REAL EM CÉDULA DE CRÉDITO COMERCIAL EMITIDA POR SOCIEDADE EMPRESÁRIA DOS PROPRIETÁRIOS. OPONIBILIDADE DE IMPENHORABILIDADE DO BEM DE FAMÍLIA . INVIABILIDADE. DOAÇÃO DE IMÓVEL. TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE. REGISTRO DO TÍTULO TRANSLATIVO NO CARTÓRIO DE IMÓVEIS . NECESSIDADE. HIPOTECA. FUNÇÃO DE GARANTIR A DÍVIDA. ATRIBUTO . SEQUELA. ANTERIOR DOAÇÃO DO BEM HIPOTECADO EM PARTILHA DE BENS, SEM AVERBAÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO AO CREDOR COM GARANTIA REAL. 1 . Os proprietários do bem - genitores dos autores da ação - deram aval em cédula de crédito comercial emitida por sociedade empresária de que são sócios, o que atrai a incidência do art. 3º, V, da Lei n. 8.009/1990, que estabelece que a impenhorabilidade do bem de família não é oponível para a execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar . 2. Enquanto a relação obrigacional tem por objeto comportamento consistente na entrega da prestação, o direito real de propriedade que recai sobre bem imóvel poderá formar-se pelo registro do título translativo no cartório de imóveis, tendo como objeto a própria coisa. Há um discrime entre os momentos do nascimento das obrigações de dar e sua fase de adimplemento, ou de direito das coisas, exigindo-se providência suplementar, antes da qual o adquirente é mero credor do alienante. 3 . A doutrina especializada realça que a publicidade do registro cartorário visa dar efetividade à confiança e à segurança jurídica, induzindo a circulação de riqueza, fluidez ao crédito e ao comércio, por meio da informação que fornece aos terceiros de boa-fé a respeito dos direitos relacionados com o bem que se registra, em especial quando não possuem manifestação possessória, a exemplo das hipotecas e dos ônus relativos aos imóveis. 4. A hipoteca é direito real de garantia por meio do qual o devedor permanece com o domínio e a posse. Mas, em caso de inadimplência ou perecimento da coisa, o credor tem a faculdade de promover a venda judicial do bem, recebendo o produto até o valor total do crédito, com preferência . Com efeito, o art. 1.419 do CC estabelece que, nas dívidas garantidas por hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação. 5 . Pela característica de sequela, assegura-se ao titular do direito real perseguir a coisa em poder de quem esteja, sendo indiferente qualquer ato translativo da propriedade. A proibição de alienação do imóvel hipotecado é nula, conforme o art. 1.475 do CC, justamente porque o credor hipotecário, titular da garantia real, possui a faculdade de perseguir o bem, penhorá-lo, aliená-lo judicialmente, sem que o novo titular da propriedade oponha óbice algum a sua pretensão . 6. A doação efetuada, em partilha decorrente de separação judicial, pelos genitores dos autores antes mesmo de o imóvel ser hipotecado, por não ter sido registrada no cartório de registro de imóveis, gera efeitos obrigacionais apenas para os alienantes (doadores) e para os donatários, de modo que não torna ineficaz nem inválida a hipoteca dada a terceiro de boa-fé pelos efetivos proprietários. 7. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 1358062 DF 2012/0262069-8, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 15/08/2019, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 03/09/2019). Também não prospera a invocação da Súmula nº 375, do Superior Tribunal de Justiça. Este enunciado disciplina a caracterização da fraude à execução, condicionando sua configuração ao registro da penhora ou à comprovação da má-fé do adquirente. A hipótese dos autos, entretanto, não versa sobre fraude à execução, mas sobre os efeitos jurídicos de hipoteca regularmente constituída e registrada anteriormente à alienação do imóvel. Cuida-se, portanto, de institutos jurídicos distintos, razão pela qual a súmula invocada não afasta a eficácia da garantia hipotecária. No que concerne ao argumento de que a matrícula nº 1.300 teria sido aberta sem o transporte da averbação da hipoteca, igualmente não assiste razão ao agravante. Com efeito, o fato de o imóvel originário ter sido posteriormente desmembrado não conduz, por si só, à conclusão de que a garantia hipotecária tenha sido extinta ou restringida. Ao contrário, prevalece a eficácia do direito real anteriormente constituído, salvo demonstração inequívoca de cancelamento do gravame, de sua extinção ou de que a área correspondente à matrícula derivada jamais integrou o imóvel originalmente hipotecado. Embora o agravante sustente que o Cartório de Registro de Imóveis teria informado que a área correspondente à matrícula nº 1.300 nã

Dispositivo

Recurso especial não provido

Citações

• art. 1.419 do CC
• art. 1.422 do CC
• art. 1.475 do CC
• art. 5º da CF
• art. 833 do CPC
• art. 252 da Lei 6.015/1973
• art. 3º da Lei 8.009/1990
• art. 4º da Lei 8.629/1993
• Súmula 375 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete