Apelação Cível 0829598-79.2025.8.12.0001

Ementa

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. RESTITUIÇÃO DE VALORES. RETENÇÃO DE 20%. TAXA DE FRUIÇÃO. INAPLICABILIDADE. CORREÇÃO MONETÁRIA. IPCA ATÉ O TRÂNSITO EM JULGADO E SELIC APÓS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Trata-se de apelação cível interposta por Villagio Vitória Loteamentos Ltda (Hedge Prestadora de Serviços e Investimentos Ltda) contra sentença que, em ação declaratória de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda de lote e condenar a requerida à restituição de 80% das parcelas pagas, em parcela única. A apelante insurgiu-se, requerendo à majoração da retenção para 25%; autorização de retenção de taxa de fruição, além de insurgir-se contra a aplicação da taxa Selic cumulada com juros moratórios e distribuição do ônus sucumbencial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO As controvérsias consistem em definir: a) o percentual adequado de retenção dos valores pagos na rescisão por iniciativa do comprador; b) a possibilidade de cobrança de taxa de fruição em lote não edificado; c) o critério correto de atualização monetária e juros de mora; d) a adequada distribuição do ônus sucumbencial. III. RAZÕES DE DECIDIR A cláusula contratual que prevê retenção de 30% revela-se abusiva, nos termos do art. 51, IV, do CDC, sendo legítima a intervenção judicial para fixação de percentual razoável. Conforme a Súmula 543 do STJ, admite-se a retenção parcial dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador, devendo o percentual observar as circunstâncias do caso concreto, situando-se, em regra, entre 10% e 25%. No caso, tratando-se de lote não edificado, sem comprovação de prejuízos extraordinários ou depreciação do bem, e considerando o retorno do imóvel ao patrimônio da vendedora, mostra-se adequada a retenção de 20%, suficiente para cobrir despesas administrativas, sem ensejar enriquecimento sem causa. É indevida a cobrança de taxa de fruição, pois inexistente prova de efetiva utilização econômica do imóvel, sendo inaplicável a cobrança em lote não edificado, conforme jurisprudência consolidada. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica ao caso, por se tratar de contrato firmado anteriormente à sua vigência, em respeito ao princípio da irretroatividade. Quanto à atualização monetária, a correção deve incidir desde cada desembolso, enquanto os juros de mora fluem a partir do trânsito em julgado (Tema 1.002/STJ). A taxa SELIC, por possuir natureza de índice único, não pode ser cumulada com outros encargos no mesmo período, devendo ser aplicada apenas após o trânsito em julgado. Assim, adota-se o regime bifásico: correção pelo IPCA desde cada pagamento até o trânsito em julgado, e, a partir daí, incidência exclusiva da SELIC. Mantém-se a sucumbência recíproca fixada na sentença (70% para a requerida e 30% para o autor), pois o pedido inicial foi apenas parcialmente acolhido. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso parcialmente provido. Tese de julgamento: Em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado por iniciativa do comprador, a retenção de valores deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, sendo adequada a fixação em 20% quando inexistentes prejuízos extraordinários ao vendedor. É incabível a cobrança de taxa de fruição quando não comprovada a efetiva utilização econômica do imóvel, especialmente em se tratando de lote não edificado. Nos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, a correção monetária incide desde cada desembolso, enquanto os juros de mora fluem a partir do trânsito em julgado, vedada a cumulação da taxa SELIC com outros índices no mesmo período. É legítima a adoção de regime bifásico, com aplicação do IPCA até o trânsito em julgado e, posteriormente, da taxa SELIC como índice único.

Dispositivo

ACORDAM, em sessão permanente e virtual, os(as) magistrados(as) do(a) 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul, na conformidade da ata de julgamentos, a seguinte decisão: Por unanimidade, deram parcial provimento ao recurso

Citações

• art. 389 do CC
• art. 406 do CC
• art. 51 do CDC
• art. 85 do CPC
• art. 86 do CPC
• art. 98 do CPC
• art. 1.012 do CPC
• art. 1.013 do CPC
• art. 1.026 do CPC
• art. 32-A da Lei 13.786/2018
• art. 32-A da Lei 6.766/1973
• Súmula 543 do STJ
• Tema 1.002 do STJ
• Tema 938 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete