Apelação Cível 3019818-65.2025.8.06.0001

Ementa

DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CONTRATO CELEBRADO DURANTE A PANDEMIA DA COVID-19. INAPLICABILIDADE DAS EXCLUDENTES DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. RISCO ORDINÁRIO DA ATIVIDADE EMPRESARIAL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA INCORPORADORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL CONFIGURADO. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que rescindiu contrato de promessa de compra e venda de fração imobiliária em regime de multipropriedade, condenando a incorporadora à restituição integral das parcelas pagas, ao pagamento da cláusula penal e de indenização por danos morais, em razão do atraso na entrega do empreendimento II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) verificar a existência de cerceamento de defesa e de decisão surpresa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) definir se a pandemia da Covid-19 e seus reflexos econômicos afastam a responsabilidade da incorporadora pelo atraso na entrega da obra; (iii) estabelecer as consequências jurídicas da resolução contratual por culpa da vendedora; e (iv) aferir a configuração do dano moral. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Mantém-se a gratuidade da justiça, pois a presunção relativa de veracidade da declaração de hipossuficiência não foi infirmada por elementos concretos, sendo insuficiente a mera alegação de que a aquisição de fração imobiliária revelaria capacidade financeira incompatível com o benefício. 4. Não há cerceamento de defesa nem decisão surpresa quando a controvérsia pode ser solucionada com base na prova documental produzida, sendo desnecessária a dilação probatória para demonstrar circunstâncias que dependem de prova documental ou de interpretação jurídica. 5. Aos contratos de multipropriedade aplicam-se, concorrentemente, as normas do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor, caracterizando-se relação de consumo entre o adquirente e a incorporadora. 6. A pandemia da Covid-19 não configura caso fortuito ou força maior aptos a afastar a responsabilidade da incorporadora quando o contrato foi celebrado em momento posterior à ampla divulgação de seus impactos sobre a cadeia produtiva da construção civil. Nessas circunstâncias, eventual escassez de insumos, aumento de custos ou dificuldades operacionais inserem-se no risco ordinário da atividade empresarial. 7. Reconhecido o atraso injustificado na entrega do empreendimento, impõe-se a resolução contratual por culpa exclusiva da incorporadora, com restituição integral e imediata das parcelas pagas, observados os parâmetros fixados pelo Tema 577 e pela Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. 8. A cláusula penal deve incidir sobre os valores efetivamente restituídos ao consumidor, conforme expressamente estabelecido na sentença, inexistindo fundamento para sua modificação em recurso exclusivo da incorporadora. 9. O dano moral não decorre automaticamente do inadimplemento contratual. No caso concreto, entretanto, a demora significativamente superior ao prazo contratual, sem apresentação de previsão concreta para conclusão da obra, frustrou de forma intensa e prolongada a legítima expectativa do consumidor quanto à aquisição e utilização do empreendimento, configurando circunstância excepcional apta a justificar a reparação extrapatrimonial. 10. A indenização fixada em R$ 5.000,00 observa os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade, atendendo às funções compensatória e pedagógica da responsabilidade civil. IV. DISPOSITIVO E TESE 11. Recurso conhecido e desprovido. Sentença mantida. Tese de julgamento: 1. A pandemia da Covid-19 não configura caso fortuito ou força maior aptos a afastar a responsabilidade da incorporadora por atraso na entrega de empreendimento quando o contrato foi celebrado após a ampla divulgação de seus impactos econômicos e operacionais, por integrarem tais circunstâncias o risco ordinário da atividade empresarial. 2. Reconhecida a resolução contratual por culpa exclusiva da incorporadora, é devida a restituição integral e imediata das parcelas pagas, bem como a incidência da cláusula penal nos termos contratualmente estabelecidos. 3. O atraso prolongado na entrega do empreendimento, aliado à ausência de previsão concreta para sua conclusão, extrapola o mero inadimplemento contratual e configura circunstância excepcional apta a ensejar indenização por danos morais. Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 389 e 393; Código de Processo Civil, arts. 99, § 3º, 355, I, e 357; Código de Defesa do Consumidor, arts. 2º, 3º e 14; Lei nº 4.591/1964, arts. 43-A e 67-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 577; STJ, AgInt no REsp nº 1.681.460/PR; STJ, AREsp nº 2.785.975; TJSP, Apelação Cível nº 1048371-03.2022.8.26.0100; TJSP, Apelação Cível nº 1012181-73.2024.8.26.0002.

Dispositivo

por unanimidade, em CONHECER DA APELAÇÃO PARA NEGAR-LHE PROVIMENTO, em conformidade com o voto do Relator

Citações

• art. 389 do CC
• art. 393 do CC
• art. 405 do CC
• art. 406 do CC
• art. 2º do CDC
• art. 3º do CDC
• art. 14 do CDC
• art. 5º da CF
• art. 10 do CPC
• art. 85 do CPC
• art. 98 do CPC
• art. 99 do CPC
• art. 355 do CPC
• art. 357 do CPC
• art. 373 do CPC
• art. 490 do CPC
• art. 43-A da Lei 13.786/2018
• art. 67-A da Lei 13.786/2018
• art. 43-A da Lei 4.591/1964
• art. 67-A da Lei 4.591/1964
• Súmula 543 do STJ

Inteiro teor

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