Recurso Em Sentido Estrito/recurso Ex Officio 0017718-10.2015.8.18.0001

Ementa

DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E IPTU ANTES DA ENTREGA DO IMÓVEL. PRESCRIÇÃO TRIENAL. TEMA 938/STJ. PRESCRIÇÃO DO FUNDO DO DIREITO QUANTO À CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO PARCIAL QUANTO AO IPTU. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. RESTITUIÇÃO DE VALORES. DANOS MORAIS. RECURSOS PARCIALMENTE PROVIDOS. I. CASO EM EXAME Recursos inominados interpostos por JHJ Empreendimentos Imobiliários Ltda. e Terras Alpha Teresina Empreendimentos Imobiliários (Alphaville) contra sentença que, em ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais cumulada com repetição de indébito e indenização por danos morais, declarou a nulidade de cláusulas que transferiam ao consumidor a obrigação de pagamento de comissão de corretagem e IPTU antes da entrega do imóvel, condenando as rés à restituição em dobro dos valores pagos e ao pagamento de indenização por danos morais. As recorrentes suscitam preliminares de incompetência do Juizado Especial e prescrição, além de defenderem a validade das cláusulas contratuais e a inexistência de dano moral. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) definir se o Juizado Especial Cível é competente para apreciar demanda que envolve declaração de nulidade de cláusulas contratuais e restituição de valores em contrato de promessa de compra e venda de imóvel; (ii) estabelecer o prazo prescricional aplicável às pretensões de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem e de IPTU; (iii) determinar se é válida cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagamento de IPTU antes da efetiva entrega do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR O Juizado Especial Cível é competente para apreciar a demanda quando a controvérsia não exige dilação probatória complexa e o valor da causa se enquadra no limite previsto na Lei nº 9.099/95. A pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem em contratos de promessa de compra e venda de imóvel submete-se ao prazo prescricional trienal do art. 206, §3º, IV, do Código Civil, contado da celebração do contrato, conforme tese firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938. Decorrido prazo superior a três anos entre a celebração do contrato e o ajuizamento da ação, configura-se a prescrição do fundo do direito quanto à restituição da comissão de corretagem. A pretensão de restituição de valores pagos a título de IPTU também se submete ao prazo prescricional trienal do art. 206, §3º, IV, do Código Civil, cujo termo inicial corresponde à data de cada pagamento indevido. Em razão disso, reconhece-se apenas a prescrição das parcelas pagas anteriormente ao triênio que antecede o ajuizamento da ação, permanecendo exigível a restituição dos valores pagos posteriormente. O cessionário de contrato de promessa de compra e venda possui legitimidade ativa para discutir obrigações contratuais quando o instrumento de cessão transfere integralmente os direitos e deveres do contrato, com anuência das empresas vendedoras. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU somente se transfere ao adquirente com a efetiva posse do imóvel, sendo abusiva cláusula contratual que imponha ao consumidor o pagamento do tributo antes da entrega do bem. A ausência de comprovação da efetiva entrega do imóvel impede a transferência do encargo tributário ao comprador, impondo a restituição dos valores indevidamente pagos. A cobrança indevida de encargos contratuais e a exposição do consumidor à cobrança de tributo municipal com possibilidade de inscrição em dívida ativa configuram situação apta a gerar dano moral indenizável, sendo adequada a fixação da indenização em valor proporcional e razoável. IV. DISPOSITIVO E TESE Recursos parcialmente providos. Tese de julgamento: A pretensão de restituição de valores pagos a título de comissão de corretagem em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submete-se ao prazo prescricional trienal do art. 206, §3º, IV, do Código Civil, contado da celebração do contrato. A pretensão de restituição de valores pagos a título de IPTU antes da entrega do imóvel também se sujeita ao prazo trienal, contado de cada pagamento indevido, admitindo-se prescrição apenas das parcelas anteriores ao triênio que antecede o ajuizamento da ação. É abusiva cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar IPTU antes da efetiva entrega do imóvel e da imissão na posse. O cessionário de contrato de promessa de compra e venda possui legitimidade ativa para discutir obrigações contratuais quando há sub-rogação integral de direitos e deveres com anuência do vendedor. A cobrança indevida de encargos contratuais e a exposição do consumidor à cobrança de tributo municipal antes da entrega do imóvel configuram dano moral indenizável. ___________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 6º, IV, 39, V, e 42, parágrafo único; CC, art. 206, §3º, IV; CTN, art. 34; Lei nº 9.099/95, arts. 3º, 54 e 55; CPC, art. 323. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo 938; STJ, AgInt no REsp 2.043.649/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 21.08.2023; TJDFT, APC nº 0715373-60.2020.8.07.0001, Rel. Des. Leila Arlanch, 7ª Turma Cível, j. 27.04.2022.

Dispositivo

acordam os componentes do(a) 2ª Turma Recursal do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso

Citações

• art. 206 do CC
• art. 6º do CDC
• art. 39 do CDC
• art. 42 do CDC
• art. 5º da CF
• art. 323 do CPC
• art. 34 do CTN
• art. 3º da Lei 9.099/1995
• art. 54 da Lei 9.099/1995
• art. 55 da Lei 9.099/1995
• Súmula 362 do STJ
• Tema 938 do STJ

Inteiro teor

Crie a conta para ler o inteiro teor aqui, ou veja no tribunal.

Órgão julgador e gabinete