Apelação Cível 0217668-18.2024.8.06.0001

Ementa

APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. CONSUMIDOR . APLICABILIDADE DO CDC. PRECEDENTES. CULPA DO COMPRADOR PELA RESCISÃO. RETENÇÃO PELO PROMITENTE VENDEDOR . PERCENTUAL. POSSIBILIDADE. - Inobstante estarmos diante de um contrato de compra e venda de imóvel integrante de um empreendimento denominado "Incorporação Imobiliária", cuja regulamentação do empreendimento se faz pela Lei nº 4.591/64, tem-se que o adquirente das unidades habitacionais integrantes deste empreendimento configura-se como consumidor, nos termos do art . 2º e 3º do CDC, o que atrai a aplicação do diploma consumeirista na relação jurídica que se firma entre os incorporadores e os adquirentes - A retenção, pelo promitente vendedor, de um percentual a título de perdas e danos é cabível nos casos em que o comprador dá causa à rescisão - O Superior Tribunal de Justiça já pacificou o entendimento de que este percentual de retenção deverá incidir sobre a totalidade dos valores adimplidos pelo promissário-comprador e não sobre o valor total do contrato. (TJ-MG - AC: 10521120032573001 MG, Relator.: Wagner Wilson, Data de Julgamento: 22/06/2016, Data de Publicação: 01/07/2016). Mantém-se, portanto, a incidência do CDC. IV - Do atraso na entrega e da alegação de fortuito externo É incontroverso que o empreendimento não foi entregue no prazo contratual, mesmo após o período de tolerância de 180 dias. A apelante sustenta que o atraso decorreu de fortuito externo, notadamente da pandemia da COVID-19. Todavia, tal argumento não merece acolhida. A pandemia, embora evento relevante, integra o risco da atividade econômica desenvolvida pela incorporadora, caracterizando fortuito interno. Para que houvesse exclusão da responsabilidade, incumbia à ré demonstrar, de forma específica e concreta, o impacto direto e inevitável do evento sobre a obra discutida, o que não ocorreu. Ainda que se admitam impactos decorrentes da pandemia, não houve prova concreta do nexo causal específico com a obra, além de ter o atraso extrapolado significativamente o período crítico. APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DA RÉ. PRELIMINARES AFASTADAS. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. PROVA PRETENDIDA QUE ERA DESNECESSÁRIA AO DESLINDE DO FEITO. PROVA DOCUMENTAL QUE SE MOSTROU SUFICIENTE PARA O CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO. AQUISIÇÃO DE COTA IMOBILIÁRIA. MULTIPROPRIEDADE. APLICAÇÃO DO CDC. ART. 1.358 B, DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES DESTE E. TJSP. COMPETÊNCIA. Tratando-se de relação de consumo, o consumidor pode optar pela propositura da ação no seu domicílio. Art. 101, I, do CDC. Facilitação da defesa dos seus direitos. Art. 6º, VIII, do CDC. Aplicação do art. 63, § 1º, do CPC. Mérito. Atraso na entrega da obra que ficou incontroverso. Prazo de tolerância máximo de 180 dias. Súmula 164, do TJSP. Ausência de demonstração do caso fortuito ou de força maior. Prova documental insuficiente para demonstrar os efeitos da pandemia para a construção discutida nos autos. Estado de emergência que, ademais, se encerrou há mais de 01 ano, sem que a obra tenha sido finalizada. Rescisão do contrato por culpa da vendedora . Retorno das partes ao "status quo ante". Devolução integral das parcelas pagas de uma só vez. Tema 577 e Súmula 543, do STJ. Decisão mantida. Majoração dos honorários sucumbenciais. Recurso desprovido . (TJSP; Apelação Cível 1012181-73.2024.8.26.0002; Rel. Eduardo Gesse; Órgão Julgador: 28a Câmara de Direito Privado; j. 29/07/2024) Contato particular de compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c.c. pedido de devolução de quantias pagas e de incidência de multa. Pandemia da Covid-19. Atraso na entrega do empreendimento. Fortuito interno oriundo do risco da atividade que não exime a ré da responsabilidade pelo atraso na obra. Incidência ao caso da Súmula nº 161 deste E. Tribunal de Justiça . Precedentes deste C. Corte. (...) Recurso parcialmente provido . (TJSP; Apelação Cível 1048371-03.2022.8.26.0100; Relator (a): Gomes Varjão; 34a Câmara de Direito Privado; j. 15/02/2024). Ademais, o prazo contratual já contemplava período de tolerância destinado justamente à absorção de intercorrências. O atraso prolongou-se significativamente além desse limite, evidenciando inadimplemento contratual. Nesse sentido, a orientação consolidada no STJ (Súmula 543 e Tema 577) e em precedentes desta Corte reconhece que o atraso injustificado na entrega do imóvel enseja a resolução contratual por culpa da incorporadora. V - Da restituição integral dos valores pagos Reconhecida a culpa exclusiva da incorporadora, correta a determinação de restituição integral dos valores pagos. A Súmula 543 do STJ dispõe que, na hipótese de resolução do contrato por culpa do promitente vendedor, a restituição deve ser integral. O Tema 577 do STJ, por sua vez, estabelece que é abusiva cláusula que determine devolução parcelada ou apenas ao término da obra. A Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) disciplinas hipóteses de resolução por iniciativa ou inadimplemento do adquirente, não se aplicando ao caso de culpa da incorporadora. Mantém-se, portanto, a restituição integral e em parcela única. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE DA PROMITENTE VENDEDORA RECONHECIDA PELO ACÓRDÃO RECORRIDO . REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. NECESSIDADE DE RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DOS VALORES PAGOS . SÚMULA 543/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" . 2. Para infirmar as conclusões a que chegou o acórdão recorrido, no sentido da existência de exclusiva responsabilidade das recorrentes pelo desfazimento do negócio, seria imprescindível o revolvimento do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado nesta instância especial, conforme dispõe a Súmula 7/STJ. 3. No entanto, a aplicação da multa prevista no § 4º do art . 1.021 do CPC/2015 não é automática, porquanto a condenação da parte agravante ao pagamento da aludida multa - a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada - pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória, o que não se verifica na hipótese examinada. 4. Agravo interno desprovido .(STJ - AgInt no REsp: 2079089 MT 2023/0189147-5, Relator.: Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Data de Julgamento: 28/08/2023, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/08/2023). VI - Da multa contratual A sentença aplicou multa contratual de 10% sobre o valor do negócio jurídico. A medida revela-se adequada, especialmente considerando o princípio da simetria contratual. Se o contrato prevê penalidade ao adquirente em caso de inadimplemento, deve-se assegurar tratamento equivalente quando o inadimplemento é da incorporadora. Não há desproporcionalidade na fixação. VII - Dos danos morais A apelante requer exclusão ou redução da indenização fixada em R$ 5.000,00. O mero inadimplemento contratual, em regra, não gera dano moral automático. Todavia, no caso concreto, o atraso extrapolou o prazo de tolerância e prolongou-se por período considerável, frustrando legítima expectativa do consumidor quanto ao uso do bem adquirido. A conduta da incorporadora, aliada à manutenção da relação contratual sem entrega do empreendimento, revela circunstância que ultrapassa o mero dissabor. O valor fixado mostra-se moderado e proporcional às peculiaridades do caso, atendendo aos critérios da razoabilidade e da função pedagógica

Dispositivo

acordam os Senhores Desembargadores integrantes da 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, por unanimidade, em conhecer da apelação e negar-lhe provimento

Citações

• art. 1.358-B do CC
• art. 2º do CDC
• art. 3º do CDC
• art. 6º do CDC
• art. 101 do CDC
• art. 63 do CPC
• art. 85 do CPC
• art. 99 do CPC
• art. 355 do CPC
• art. 370 do CPC
• Súmula 543 do STJ
• Súmula 7 do STJ
• Tema 577 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete