Abrindo a decisão
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TJBA · Acórdão
DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. RESCISÃO MOTIVADA POR INICIATIVA E INCAPACIDADE FINANCEIRA DOS COMPRADORES PARA A OBTENÇÃO DO FINANCIAMENTO DO SALDO DEVEDOR. RETENÇÃO PERCENTUAL ESTABELECIDA EM JUÍZO COMO DECORRÊNCIA LÓGICA DO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO O QUE PRESCINDE DE RECONVENÇÃO OU PEDIDO CONTRAPOSTO. PERCENTUAL DE VINTE POR CENTO DE RETENÇÃO MANTIDO POR SE MOSTRAR ADEQUADO E PROPORCIONAL AOS CUSTOS OPERACIONAIS E ADMINISTRATIVOS SUPORTADOS PELA CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE SENTENÇA EXTRA PETITA. VALIDADE DA TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO DE PAGAMENTO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM AOS CONSUMIDORES DIANTE DO PRÉVIO E CLARO CUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO DO PREÇO TOTAL E DESTAQUE DA VERBA NOS TERMOS DO ENTENDIMENTO VINCULANTE DO TEMA 938 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA . INEXISTÊNCIA DE ATO ILÍCITO OU DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL POR PARTE DA VENDEDORA O QUE AFASTA O PLEITO DE INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS E LUCROS CESSANTES. DESCABIMENTO DA PRETENSÃO DE DEVOLUÇÃO EM DOBRO ANTE A AUSÊNCIA DE MÁ FÉ NAS COBRANÇAS QUE FORAM REALIZADAS DE FORMA REGULAR DURANTE A VIGÊNCIA NORMAL DO PACTO. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame Trata-se de apelação cível interposta pelos adquirentes contra sentença de parcial procedência que declarou a abusividade da retenção integral dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fixando o direito de retenção da construtora em vinte por cento, a título de cláusula compensatória, e autorizando a devolução do saldo remanescente, excetuada a taxa de corretagem. Os apelantes pugnam pela restituição integral ou redução da retenção para dez por cento, alegam abusividade e venda casada na cobrança da comissão de corretagem, questionam a fixação de retenção sem pedido reconvencional, e requerem indenização por lucros cessantes, bem como a restituição em dobro dos valores adimplidos. II. Questão em discussão A questão em discussão consiste em: (i) avaliar a legalidade do repasse da comissão de corretagem aos consumidores; (ii) examinar a validade da fixação de retenção compensatória pelo magistrado sem pedido expresso em reconvenção; (iii) analisar a adequação do percentual de vinte por cento arbitrado a título de retenção; (iv) verificar a existência de ato ilícito apto a gerar o dever de indenizar por perdas e danos; e (v) definir o cabimento da restituição em dobro dos valores. III. Razões de decidir A cláusula que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem é válida, desde que o consumidor seja previamente informado do preço total da aquisição, com destaque para o valor da comissão, conforme tese vinculante firmada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 938, restando comprovado nos autos o cumprimento do dever de informação, o que afasta a alegação de venda casada. A estipulação judicial do percentual de retenção constitui decorrência lógica e automática do desfazimento do pacto para o restabelecimento das partes ao estado anterior, prescindindo de pedido expresso em reconvenção ou pedido contraposto por parte da promitente vendedora. O percentual de retenção de vinte por cento das parcelas pagas mostra-se proporcional e razoável para recompor os custos operacionais e administrativos suportados pela construtora, não configurando desvantagem exagerada, notadamente por ter a rescisão decorrido da desistência voluntária e incapacidade financeira dos próprios adquirentes. A impossibilidade de obtenção de crédito bancário por insuficiência financeira dos compradores caracteriza risco inerente aos adquirentes, não havendo mora ou descumprimento contratual por parte da vendedora que justifique o pagamento de indenização por perdas e danos ou lucros cessantes. A devolução em dobro fundamentada no artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor exige a comprovação de cobrança indevida atrelada à má-fé, requisito não preenchido na espécie, uma vez que os pagamentos ocorreram de maneira regular e voluntária durante a vigência do contrato. IV. Dispositivo e tese Recurso de apelação conhecido e não provido. Honorários advocatícios sucumbenciais majorados, em grau recursal, para doze por cento sobre o valor da condenação, mantida a suspensão da exigibilidade por serem os recorrentes beneficiários da gratuidade da justiça. Teses de julgamento: " 1. É válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, desde que haja prévia clareza e transparência na informação do preço total com o destaque do valor destinado aos intermediadores. 2. A definição judicial do percentual de retenção em casos de rescisão de promessa de compra e venda constitui decorrência lógica do desfazimento do pacto para o restabelecimento das partes ao status quo ante, prescindindo da formulação de pedido expresso em reconvenção. 3. A frustração na obtenção de crédito bancário por insuficiência financeira do adquirente não configura ato ilícito ou inadimplemento imputável à construtora, restando afastado o dever de indenizar por perdas e danos ou lucros cessantes." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 406, 724 e 725; CDC, arts. 6º, V, 42, parágrafo único, e 51, IV; CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 99, § 3º, 141, 492, 927 e 931. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 938 (REsp n. 1.551.956/SP e REsp n. 1.599.511/SP); STJ, AREsp n. 2.881.027/RS, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 10.11.2025.
ACORDAM os Desembargadores integrantes da 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, por unanimidade de votos, em CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso de apelação, mantendo incólume todos os termos da sentença recorrida
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2ª Câmara Cível · TJBA
Secretaria
Órgão julgador da decisão ligado à composição publicada pelo tribunal pelo nome (sem acento, com o ordinal como número e sem o código da frente, como "T5 - ") ou, sem nome igual, pelo órgão cujo nome contém todas as palavras, com os mesmos números. Se mais de um órgão servir, ou nenhum, a composição não aparece. Composição e contatos como o tribunal publica; a composição muda com o tempo e é a de hoje, não necessariamente a da data do julgamento.