0007524-31.2025.8.16.0170

Ementa

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. IMISSÃO NA POSSE PREVISTA CONTRATUALMENTE. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.I. Caso em exame1. Apelação cível interposta pela loteadora contra sentença que declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda de lote urbano e determinou a restituição integral das quantias pagas pelos adquirentes.2. A recorrente sustenta que a posse foi transmitida no momento da contratação, conforme cláusula expressa, e que a resolução decorreu do inadimplemento dos compradores. Requer a improcedência dos pedidos ou, subsidiariamente, a aplicação das retenções contratuais e legais, além da incidência dos juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado.II. Questão em discussão3. Há seis questões em discussão: (i) saber se a inversão do ônus da prova dispensava os consumidores de apresentar elementos mínimos acerca da alegada ausência de imissão na posse; (ii) definir a parte responsável pela resolução contratual; (iii) estabelecer o regime jurídico aplicável ao contrato celebrado antes da entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018; (iv) determinar o percentual de retenção incidente sobre os valores pagos; (v) verificar a possibilidade de cobrança de taxa de fruição e de dedução de despesas e tributos; e (vi) fixar o termo inicial dos juros de mora sobre os valores a restituir.III. Razões de decidir4. A inversão do ônus da prova prevista no art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor não produz presunção absoluta de veracidade nem dispensa o autor de apresentar elementos mínimos sobre o fato constitutivo de seu direito. A redistribuição da carga probatória não impõe ao fornecedor a produção de prova negativa, genérica ou impossível.5. O contrato estabeleceu, de forma expressa, que os compradores seriam imitidos na posse provisória do lote desde a assinatura. A transmissão possessória de terreno não edificado independe de termo autônomo quando o bem está individualizado e colocado à disposição do adquirente. Os autores não apresentaram comunicação, notificação, documento administrativo, foto ou outro elemento concreto que demonstrasse impedimento de acesso, indisponibilidade do lote ou obstáculo à edificação.6. A ausência de prova do inadimplemento prévio da loteadora impede a aplicação da exceção de contrato não cumprido. A interrupção do pagamento a partir da décima prestação deve ser atribuída aos adquirentes. A resolução contratual, contudo, não afasta o direito à restituição parcial das quantias pagas.7. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica ao contrato celebrado antes de sua entrada em vigor. Os efeitos materiais da resolução devem observar o regime jurídico vigente ao tempo da contratação, composto pelo Código Civil, pelo Código de Defesa do Consumidor e pela orientação jurisprudencial então consolidada.8. A perda integral da entrada, cumulada com a retenção de 15% e outras deduções, ocasionaria dupla compensação e absorveria parcela desproporcional das quantias pagas. A retenção de 25% dos valores efetivamente adimplidos mostra-se adequada para compensar as despesas administrativas, a indisponibilidade temporária do lote e os prejuízos decorrentes do rompimento. O percentual abrange as arras, a cláusula penal compensatória e as despesas administrativas ordinárias.9. A taxa de fruição não é devida quando o objeto do contrato consiste em lote não edificado e inexiste prova de construção, locação, exploração econômica ou outra vantagem patrimonial obtida pelos compradores. A atribuição contratual da posse, embora suficiente para definir a responsabilidade pela resolução, não autoriza presumir proveito econômico indenizável.10. A dedução de tributos e de despesas adicionais exige prova individualizada de sua existência, de seu pagamento pela loteadora e de sua vinculação ao imóvel. Não cabe relegar à liquidação a demonstração da própria existência da obrigação.11. Reconhecida a resolução por iniciativa dos promitentes compradores e inexistente mora anterior da vendedora, em contrato anterior à Lei nº 13.786/2018, os juros de mora sobre os valores a restituir incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, na forma do Tema 1002 do Superior Tribunal de Justiça.IV. Dispositivo e tese12. Recurso conhecido e parcialmente provido para reconhecer que a resolução decorreu do inadimplemento dos compradores, autorizar a retenção de 25% das quantias efetivamente pagas e determinar a restituição dos 75% remanescentes, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, e afastar a perda integral da entrada, a cumulação das arras com a cláusula penal, a taxa de fruição e as deduções genéricas de despesas e tributos não comprovados. Redistribuição dos ônus sucumbenciais.Tese de julgamento: “1. A inversão do ônus da prova não dispensa o consumidor de apresentar elementos mínimos acerca do fato constitutivo de seu direito. 2. A cláusula contratual que atribui imediatamente a posse de lote individualizado ao comprador dispensa termo autônomo de entrega, salvo prova de que o imóvel permaneceu materialmente indisponível. 3. A Lei nº 13.786/2018 não incide sobre contrato celebrado antes de sua entrada em vigor. 4. Na resolução de contrato anterior à Lei nº 13.786/2018 causada pelo comprador, admite-se a retenção de 25% dos valores pagos, abrangidas as arras, a cláusula penal compensatória e as despesas administrativas ordinárias. 5. A cobrança de taxa de fruição de lote não edificado exige demonstração de efetivo proveito econômico pelo adquirente. 6. A dedução de despesas e tributos depende de prova individualizada de sua existência, pagamento e vinculação ao imóvel. 7. Nos compromissos anteriores à Lei nº 13.786/2018, resolvidos por iniciativa do promitente comprador e sem mora anterior da vendedora, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado”._________Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXVI; LINDB, art. 6º; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VIII, e 51, IV; CC, arts. 413, 418, 419, 476 e 1.204; Lei nº 6.766/1979, arts. 32-A e 34; CPC, arts. 85, §§ 2º, 11 e 14, 98, § 3º, 373, I, e 487, I.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.758.795/DF, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 22.06.2021, DJe 25.06.2021; STJ, AgInt no REsp nº 2.205.723/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 06.03.2026; TJPR, 19ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0003708-74.2021.8.16.0075, Rel. Des. Ricardo Augusto Reis de Macedo, j. 13.03.2023; STJ, REsp nº 1.740.911/DF, Rel. p/ acórdão Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 14.08.2019, DJe 22.08.2019 (Tema 1002).

Dispositivo

Recurso conhecido e parcialmente provido para reconhecer que a resolução decorreu do inadimplemento dos compradores, autorizar a retenção de 25% das quantias efetivamente pagas e determinar a restituição dos 75% remanescentes, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, e afastar a perda integral da entrada, a cumulação das arras com a cláusula penal, a taxa de fruição e as deduções genéricas de despesas e tributos não comprovados. Redistribuição dos ônus sucumbenciais.

Citações

• art. 405 do CC
• art. 413 do CC
• art. 418 do CC
• art. 419 do CC
• art. 476 do CC
• art. 1.204 do CC
• art. 2º do CDC
• art. 3º do CDC
• art. 6º do CDC
• art. 51 do CDC
• art. 5º da CF
• art. 85 do CPC
• art. 98 do CPC
• art. 373 do CPC
• art. 487 do CPC
• art. 927 do CPC
• art. 1.022 do CPC
• art. 1.026 do CPC
• art. 1.036 do CPC
• art. 1.041 do CPC
• art. 6º da Lei 4.657/1942
• art. 32-A da Lei 6.766/1979
• art. 34 da Lei 6.766/1979
• Tema 1.059 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete