Apelação Cível 0812707-14.2024.8.12.0002

Ementa

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTES. OMISSÃO DE INFORMAÇÃO ESSENCIAL (CAUÇÃO SOBRE O IMÓVEL). CULPA DA VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. INAPLICABILIDADE DA EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. DEVOLUÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. RECURSO DESPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de apelação cível interposta por Residencial Querência Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença que julgou procedente ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores proposta por Wellington Alencar da Silva. 2. A sentença rescindiu contratos de promessa de compra e venda de lotes urbanos, reconheceu a culpa da vendedora, determinou a restituição integral dos valores pagos, declarou abusivas cláusulas contratuais e aplicou a inversão da cláusula penal. 3. A apelante sustentou, preliminarmente, perda de interesse processual e, no mérito, atribuição de culpa ao comprador, pleiteando retenções (taxa de fruição, corretagem e IPTU) e revisão da multa contratual. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. As questões controvertidas consistem em: a) verificar a existência de interesse processual diante de rescisão administrativa prévia; b) definir a quem se atribui a culpa pela rescisão contratual; c) aferir a validade da inversão da cláusula penal; d) analisar a possibilidade de retenção de valores (taxa de fruição, corretagem e IPTU); e) examinar a aplicação da exceptio non adimpleti contractus; f) definir a base de cálculo da multa contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A preliminar de perda de interesse processual foi rejeitada, pois subsiste interesse na definição judicial da culpa pela rescisão e seus efeitos jurídicos. 6. A culpa pela rescisão contratual é exclusiva da vendedora, em razão da omissão de informação essencial acerca da existência de caução sobre os imóveis, violando o dever de informação (art. 6º, III, do CDC) e a boa-fé objetiva (art. 422 do CC). 7. A inadimplência do comprador não afasta a responsabilidade da vendedora, por decorrer de vício originário do contrato, que compromete sua validade e execução. 8. Inaplicável a exceptio non adimpleti contractus (art. 476 do CC), pois o inadimplemento da vendedora é anterior e estrutural, impedindo a exigibilidade da obrigação do comprador. 9. A inversão da cláusula penal é devida, conforme entendimento do STJ (Tema 971), garantindo equilíbrio contratual diante do inadimplemento da vendedora. 10. A taxa de fruição é indevida, por se tratar de lote não edificado e ausência de prova de proveito econômico, além de a rescisão decorrer de culpa da vendedora. 11. A comissão de corretagem deve ser restituída, pois integra os valores pagos pelo comprador em contrato rescindido por culpa exclusiva da vendedora. 12. Indevida a retenção de IPTU, sob pena de enriquecimento sem causa, diante da resolução contratual imputável à vendedora. 13. O pedido subsidiário de limitação da multa aos valores pagos não prospera, pois, em caso de culpa da vendedora, a base de cálculo deve observar o valor integral do contrato, conforme pactuado. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Majoração dos honorários advocatícios de 10% para 15%, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. Tese de julgamento: 1. A omissão de informação relevante acerca de ônus real sobre o imóvel caracteriza violação ao dever de informação e à boa-fé objetiva, ensejando a rescisão contratual por culpa do vendedor. 2. A inadimplência do comprador, quando decorrente de vício originário do contrato, não afasta a responsabilidade do vendedor. 3. É cabível a inversão da cláusula penal em favor do comprador quando a rescisão decorre de inadimplemento da vendedora, nos termos do Tema 971 do STJ. 4. É indevida a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado, especialmente quando a rescisão ocorre por culpa do vendedor. 5. Na resolução do contrato por culpa do vendedor, é devida a restituição integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem e encargos acessórios.

Dispositivo

ACORDAM, em sessão permanente e virtual, os(as) magistrados(as) do(a) 2ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul, na conformidade da ata de julgamentos, a seguinte decisão: Por unanimidade, negaram provimento ao recurso

Citações

• art. 406 do CC
• art. 422 do CC
• art. 476 do CC
• art. 6º do CDC
• art. 85 do CPC
• art. 1.012 do CPC
• art. 1.013 do CPC
• Súmula 284 do STF
• Súmula 543 do STJ
• Súmula 7 do STJ
• Súmula 83 do STJ
• Tema 938 do STJ
• Tema 971 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete