Apelação Cível 0258086-03.2021.8.06.0001

Ementa

APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA PELO PROMITENTE COMPRADOR. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE 20%. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em exame: 1. Trata-se de Apelação Cível interposta pela promitente vendedora contra sentença que, em Ação de Rescisão Contratual ajuizada pelo promitente comprador, julgou o pedido parcialmente procedente. A decisão de primeiro grau rescindiu o contrato de promessa de compra e venda de imóvel firmado entre as partes e condenou a recorrente à devolução das quantias pagas pelo recorrido, autorizando a retenção de 20% do montante, com juros de mora a partir da citação. II. Questão em discussão: 2. Cinge-se a controvérsia em verificar: (i) a aplicabilidade das deduções previstas na Cláusula 12.5 do contrato em detrimento do percentual de retenção fixado na sentença, em observância ao princípio do pacta sunt servanda; (ii) a possibilidade de retenção integral do valor pago a título de sinal/arras; (iii) a majoração do percentual de retenção para 25% dos valores pagos; (iv) a base de cálculo para a restituição dos valores; e (v) a alteração do termo inicial dos juros de mora para a data do trânsito em julgado. III. Razões de decidir: 3. A jurisprudência consolidada, notadamente através da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, estabelece que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda por culpa do comprador, a restituição das parcelas pagas deve ser parcial e imediata. 4. O Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que o percentual de retenção, em tais casos, deve variar entre 10% e 25% do total dos valores pagos, conforme as circunstâncias específicas de cada caso. No presente feito, o percentual de 20% fixado na sentença mostra-se razoável e proporcional, alinhado à orientação jurisprudencial e adequado para cobrir os prejuízos da vendedora, especialmente porque a apelante não comprovou despesas que justificassem um percentual maior. 5. Quanto às arras confirmatórias, estas servem como início de pagamento e integram o preço total do imóvel. Em caso de rescisão contratual, o valor pago a título de sinal deve ser incluído no montante total a ser restituído ao comprador, sobre o qual incidirá o percentual de retenção, não sendo admitida sua perda autônoma em favor da vendedora, pois não se trata de arras penitenciais previstas no artigo 420 do Código Civil. Ademais, a controvérsia sobre o valor exato pago pelo consumidor será devidamente apurada na fase de cumprimento de sentença, momento processual adequado para a liquidação do montante, o que afasta o interesse recursal neste ponto específico. 6. Sobre o termo inicial dos juros de mora, o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1.002, fixou a tese de que, nos compromissos de compra e venda de imóveis anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que a rescisão ocorre por iniciativa do promitente comprador, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos incidem a partir da data do trânsito em julgado da decisão. Isso ocorre porque, antes desse momento, não há mora da vendedora, uma vez que a resolução contratual partiu do próprio comprador. Portanto, a sentença merece reforma neste aspecto para adequar-se ao precedente vinculante. 7. Por fim, tendo em vista o provimento parcial do recurso, ainda que mínimo, não é cabível a majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais em grau recursal, conforme o disposto no artigo 85, §11, do Código de Processo Civil e a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. IV. Dispositivo: 8. Recurso CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, tão somente para modificar o temo inicial de incidência dos juros de mora, devendo ser considerada a data do trânsito em julgado". GN Matéria devidamente prequestionada. Quanto a pretensão de devolução do sinal, verifica-se que a decisão Colegiada recorrida também guardou consonância com a jurisprudência do STJ, uma vez que a Corte Cidadã firmou entendimento de não cabimento de retenção de arras confirmatórias. Vejamos: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA DE BEM IMÓVEL. VIOLAÇÃO DO ART 1.022 E 489 DO CPC. AUSÊNCIA. ASSISTÊNCIA JUDICIAL GRATUITA, AUSÊNCIA DE PROVA, TAXAS ASSOCIATIVAS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SÚMULA N. 7/STJ. PRECEDENTES. RETENÇÃO DAS ARRAS CONFIRMATÓRIAS. NÃO CABIMENTO. TAXA DE FRUIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. 1. Não há falar em ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem manifestou-se acerca de todas as questões levadas a seu conhecimento. 2. Decidir de forma contrária ao que fora fixado na origem quanto a assistência judicial gratuita, ausência de prova, taxas associativas e honorários advocatícios, redundaria na necessária incursão na seara fática probatória. Súmula n. 7/STJ 3. Segundo a jurisprudência do STJ, "as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador" (AgInt no REsp n. 1.893.412/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 7/12/2020, DJe 11/12/2020), o que foi observado pelo Tribunal de origem. Caso de aplicação da Súmula n. 83/STJ. 4. Nos termos da jurisprudência pacífica do STJ, é indevida a taxa de ocupação ou de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023). 5. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador é admitida a retenção no percentual entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Precedentes. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.059.733/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023.) GN DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. RETENÇÃO DE VALORES. LEI N. 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM. REDUÇÃO PROPORCIONAL. DIÁLOGO DAS FONTES COM O CDC E CÓDIGO CIVIL. DEVOLUÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS E RESTITUIÇÃO IMEDIATA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial, o qual impugnava acórdão de Tribunal de Justiça estadual que reduziu a retenção contratual de 10% sobre o valor total do contrato para 25% sobre os valores efetivamente pagos, além de determinar a devolução das arras e a restituição imediata das parcelas. 2. A parte agravante sustenta a prevalência da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) e do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 sobre o Código de Defesa do Consumidor, defendendo a validade da retenção calculada sobre o valor total atualizado do contrato e o parcelamento da restituição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. Há duas questões em discussão: (a) definir se a aplicação do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 afasta o controle de abusividade da cláusula penal baseado no CDC e no art. 413 do Código Civil; e (b) estabelecer se o afastamento da retenção sobre o valor do contrato e a determinação de restituição imediata encontram óbice nas Súmulas 5, 7 e 83/STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A superveniência da Lei n. 1

Dispositivo

AGRAVO INTERNO DESPROVIDO

Citações

• art. 413 do CC
• art. 418 do CC
• art. 419 do CC
• art. 420 do CC
• art. 421 do CC
• art. 421-A do CC
• art. 422 do CC
• art. 105 da CF
• art. 85 do CPC
• art. 489 do CPC
• art. 1.022 do CPC
• art. 1.030 do CPC
• art. 32-A da Lei 6.766/1979
• Súmula 543 do STJ
• Súmula 7 do STJ
• Súmula 83 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete