Reintegração / Manutenção de Posse 5135635-18.2023.8.09.0006

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE. RETENÇÃO DE 10% DOS VALORES PAGOS. RAZOABILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. IPTU E TARIFAS ESSENCIAIS. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR DESDE A IMISSÃO NA POSSE. BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PROVAS DE REGULARIDADE. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. PRIMEIRO RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. SEGUNDO RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Dupla apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse e perdas e danos, declarando rescindido contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano, determinando a reintegração da autora na posse, permitindo a retenção de 10% dos valores pagos pelo comprador e afastando dedução de taxa de fruição, de IPTU e de benfeitorias. A construtora (1ª apelante) pleiteia maior retenção, desconto de juros, multas e IPTU, bem como cobrança de taxa de fruição. O comprador (2º apelante) suscita preliminar de cerceamento de defesa, requer aplicação da teoria do adimplemento substancial, manutenção do contrato ou, subsidiariamente, restituição integral dos valores pagos e indenização por benfeitorias. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) verificar a aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial ao contrato rescindido; (ii) definir o percentual de retenção de valores pagos; (iii) estabelecer a possibilidade de cobrança de taxa de fruição; (iv) apurar a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e tarifas essenciais; (v) saber se há direito à indenização por benfeitorias realizadas. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A teoria do adimplemento substancial exige demonstração de esforço e diligência do devedor para cumprir integralmente o contrato, o que não ocorreu, pois o comprador permaneceu inadimplente por longo período sem adotar medidas efetivas para purgar a mora, de modo que é inviável sua aplicação. 4. A jurisprudência do STJ admite retenção entre 10% e 25% das parcelas pagas em contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018; considerando as particularidades do caso concreto, mostra-se razoável a retenção de 10%. 5. A cumulação de cláusula penal com retenção caracteriza bis in idem, de sorte que é incabível nova penalidade compensatória. 6. A despeito da divergência entre as turmas de direito privado do STJ acerca da taxa de fruição, certo é que ela somente é devida em caso de efetivo uso do imóvel edificado; como a edificação não foi concluída e o promitente comprador não estava residindo no imóvel, a cobrança é indevida. 7. O IPTU, bem como tarifas de água, esgoto e energia, são devidas pelo promitente comprador desde a imissão na posse, de maneira que eventuais valores pagos pela vendedora devem ser deduzidos da restituição. 8. O direito à indenização por benfeitorias depende de comprovação da regularidade da obra, ônus do comprador, que não se desincumbiu, inviabilizando o ressarcimento. IV. DISPOSITIVO E TESE. 9. Primeiro recurso parcialmente provido. Segundo recurso desprovido. Tese de Julgamento: “1. A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o devedor não se esforça em adimplir integralmente o contrato. 2. A taxa de retenção dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de lote urbano deve ser analisada com base nas particularidades do caso concreto. 3. É indevida a taxa de fruição quando o terreno, independentemente de posterior edificação, não é efetivamente utilizado pelo comprador. 4. O comprador responde pelo pagamento de IPTU e tarifas essenciais desde a imissão na posse. 5. A indenização por benfeitorias exige comprovação da regularidade da obra.” Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 389, parágrafo único, 406, § 1º, 421, 422, 1.219 e 1.299; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, V, 51, § 1º, II e § 2º; CTN, art. 34; Lei nº 6.766/79. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp nº 1.236.960/RN, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 19/11/2019; STJ, Súmula nº 543; STJ, AgInt no REsp nº 2.146.383/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, j. 16/09/2024; STJ, AgInt no REsp nº 2.025.121/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 24/06/2024; STJ, REsp nº 2.113.745/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 14/05/2024; STJ, EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp nº 2.427.807/SP, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Quarta Turma, j. 28/04/2025; STJ, REsp nº 1.643.771/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 18/06/2019; STJ, REsp nº 1.836.846/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 22/09/2020.

Dispositivo

acordam os componentes da Terceira Turma Julgadora da Primeira Câmara Cível do egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, em conhecer das Apelações Cíveis, provendo parcialmente a primeira e desprovendo a segunda

Citações

• art. 389 do CC
• art. 406 do CC
• art. 421 do CC
• art. 422 do CC
• art. 1.219 do CC
• art. 1.255 do CC
• art. 1.299 do CC
• art. 2º do CDC
• art. 3º do CDC
• art. 6º do CDC
• art. 51 do CDC
• art. 85 do CPC
• art. 98 do CPC
• art. 34 do CTN
• art. 34 da Lei 6.766/1979

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete