Apelação Cível 0002258-08.2024.8.16.0038

Ementa

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. LEI Nº 13.786/2018. AÇÃO DE REVISÃO DE DISTRATO FEITO ENTRE AS PARTES. RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO. POSSIBILIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO ADMITIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de recurso de apelação cível interposto contra sentença que, em ação revisional c/c devolução de valores, declarou parcialmente procedentes os pedidos para limitar a cláusula penal a 10% sobre os valores pagos, afastar a taxa de fruição e determinar a restituição das quantias pagas pela promissária compradora.2. A ré/Apelante e promitente vendedora sustenta, em síntese, a validade integral das cláusulas contratuais e do distrato, com retenção de valores conforme a Lei n. 13.786/2018, inclusive taxa de fruição e comissão de corretagem, postulando a reforma da sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO3. Consiste em saber se: a) é válida a retenção de valores no percentual previsto na Lei do Distrato, especialmente 10% sobre o valor do contrato; b) é devida a cobrança de taxa de fruição em caso de rescisão de contrato envolvendo lote urbano não edificado; c) é legítima a retenção da comissão de corretagem na hipótese de desfazimento contratual por culpa do comprador e conforme cláusula ajustada. III. RAZÕES DE DECIDIR4. A relação contratual estabelecida entre as partes é de consumo, incidindo as normas do Código de Defesa do Consumidor e permitindo a revisão de cláusulas abusivas, inclusive do instrumento do distrato.5. Nos contratos firmados após a Lei n. 13.786/2018, aplica-se o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, que autoriza a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal, além de outros encargos legais.6. A retenção de 10% do valor do contrato revela-se adequada e suficiente para recompor os prejuízos da promitente vendedora, não sendo possível sua redução quando ausente desequilíbrio contratual.7. A perda integral dos valores pagos pelo consumidor, por sua vez, é vedada, por configurar onerosidade excessiva, devendo ocorrer restituição parcial, conforme a Súmula n. 543 do STJ e os princípios da boa-fé objetiva e vedação ao enriquecimento sem causa.8. É indevida a cobrança de taxa de fruição em contrato de compra e venda de lote urbano não edificado, por ausência de efetiva utilização econômica do bem, inexistindo potencial locatício que justifique tal cobrança.9. A retenção da comissão de corretagem é válida quando houver previsão expressa, destaque no contrato e comprovação da intermediação do negócio e do pagamento do valor, nos termos do Tema n. 938 do STJ.10. A reforma da sentença impõe redistribuição do ônus sucumbencial entre as partes, proporcionalmente. IV. DISPOSITIVO E TESE11. Recurso conhecido e parcialmente provido, para reformar a sentença a fim de: (i) manter a cláusula penal no percentual de 10% sobre o valor do contrato; (ii) reconhecer a possibilidade de retenção da comissão de corretagem; e (iii) confirmar a restituição à autora/Apelada dos demais valores pagos, afastada a cobrança de taxa de fruição, com redistribuição da sucumbência.12. Tese de julgamento: “Na rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano não edificado, por inadimplemento do comprador, é válida a retenção de até 10% do valor atualizado do contrato, nos termos do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, sendo indevida a cobrança de taxa de fruição e admissível a retenção da comissão de corretagem quando prevista contratualmente e comprovada a intermediação.” LEGISLAÇÃO RELEVANTE CITADA: CPC, arts. 85 e 86; CC, arts. 389, 406, 422 e 884; CDC, arts. 6º, V, 51, II e IV, 53; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A; Lei n. 13.786/2018; Lei n. 9.514/1997.JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, Súmula n. 543; STJ, REsp n. 1.599.511/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016; STJ, AgInt no REsp n. 1.941.068/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 27/09/2021; STJ, AgInt no AREsp n. 1.942.925/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, j. 26.06.2023; TJPR, 20ª Câmara Cível, AC n. 0001574-86.2023.8.16.0210, Rel. Des. Domingos José Perfetto, j. 28.03.2025. RESUMO EM LINGUAGEM ACESSÍVELO Tribunal decidiu que, quando a pessoa contrata comprar um lote e depois desiste por não conseguir pagar, a empresa pode reter uma parte do valor pago, limitada a 10% do valor total do contrato. Porém, não pode cobrar “aluguel” pelo uso do terreno se ele estava vazio, sem construção. Também é permitido descontar o valor da comissão de corretagem, se isso estiver claro no contrato. O restante do dinheiro deve ser devolvido ao comprador.

Dispositivo

Recurso conhecido e parcialmente provido, para reformar a sentença a fim de: (i) manter a cláusula penal no percentual de 10% sobre o valor do contrato; (ii) reconhecer a possibilidade de retenção da comissão de corretagem; e (iii) confirmar a restituição à autora/Apelada dos demais valores pagos, afastada a cobrança de taxa de fruição, com redistribuição da sucumbência.12.

Citações

• art. 34 do CC
• art. 389 do CC
• art. 406 do CC
• art. 410 do CC
• art. 416 do CC
• art. 422 do CC
• art. 884 do CC
• art. 1.255 do CC
• art. 6º do CDC
• art. 14 do CDC
• art. 32-A do CDC
• art. 51 do CDC
• art. 53 do CDC
• art. 54 do CDC
• art. 85 do CPC
• art. 86 do CPC
• art. 141 do CPC
• art. 319 do CPC
• art. 322 do CPC
• art. 324 do CPC
• art. 326 do CPC
• art. 485 do CPC
• art. 487 do CPC
• art. 927 do CPC
• art. 34 do CTN
• art. 3º da Lei 13.786/2018
• art. 26 da Lei 13.786/2018
• art. 32 da Lei 13.786/2018
• art. 32-A da Lei 13.786/2018
• art. 26 da Lei 6.766/1979
• art. 26-A da Lei 6.766/1979
• art. 32-A da Lei 6.766/1979
• Súmula 543 do STJ
• Tema 938 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete