Abrindo a decisão
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STJ · Acórdão
RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA DE AÇÃO DE COBRANÇA PROMOVIDA PELO CONDOMÍNIO CONTRA O PROMISSÁRIO COMPRADOR. REAQUISIÇÃO DO BEM PELO PROMITENTE VENDEDOR, QUE, CIENTE DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS QUE PASSARIAM A SER DE SUA RESPONSABILIDADE, BEM COMO DA RESPECTIVA AÇÃO, REMANESCE INERTE, POR MAIS DE SEIS ANOS, SOMENTE INTERVINDO NO FEITO PARA ALEGAR NULIDADE DA CONSTRIÇÃO JUDICIAL. PROCEDER PROCESSUAL REPETIDO EM OUTRAS SETE AÇÕES CONTRA O MESMO CONDOMÍNIO. PREJUÍZO MANIFESTO DA ENTIDADE CONDOMINIAL. VERIFICAÇÃO. PENHORA SOBRE A UNIDADE IMOBILIÁRIA, POSSIBILIDADE, EXCEPCIONALMENTE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. As cotas condominiais, concebidas como obrigações propter rem, consubstanciam uma prestação, um dever proveniente da própria coisa, atribuído a quem detenha, ou venha a deter, a titularidade do correspondente direito real. Trata-se, pois, de obrigação imposta a quem ostente a qualidade de proprietário de bem ou possua a titularidade de um direito real sobre aquele. Por consectário, eventual alteração subjetiva desse direito, decorrente da alienação do imóvel impõe ao seu "novo" titular, imediata e automaticamente, a assunção da obrigação pelas cotas condominiais (as vincendas, mas também as vencidas, ressalta-se), independente de manifestação de vontade nesse sentido. Reconhecida, assim, a responsabilidade do "novo" adquirente ou titular de direito real sobre a coisa, este poderá, naturalmente, ser demandado em ação destinada a cobrar os correspondentes débitos, inclusive, os pretéritos, caso em que se preserva seu direito de regresso contra o vendedor (anterior proprietário ou titular de direito real sobre o imóvel). 2. No caso dos autos, em que pese tenha havido, há muito, a retomada do bem por parte da promitente vendedora, com pleno conhecimento acerca da existência de ação executiva contra o promissário comprador, e, por consectário, dos débitos condominiais (que passariam a ser de sua responsabilidade, preservado, obviamente, o direito de regresso), optou por remanescer inerte, sem intervir no feito para a defesa de seus direitos. Somente após considerável lapso (aproximadamente 6 anos - de 2007 a 2013), por ocasião da designação da hasta pública do bem penhorado, a ora insurgente ingressou no feito, apenas para requerer a nulidade do processo, justamente sob o argumento de que a execução não poderia recair sobre a unidade imobiliária de sua propriedade, sem que tivesse participado da ação de conhecimento. Nesse contexto, de todo inviável reconhecer suposta nulidade, cuja causa, se vício houvesse, teria sido propiciada pela própria suscitante. Aliás, segundo noticiado pelo Tribunal de origem, o censurável proceder processual da parte insurgente, repetiu-se, de modo idêntico, em outras sete demandas, envolvendo unidades imobiliárias no mesmo condomínio recorrido (assentando-se, inclusive, a inadimplência contumaz relativa às correlatas despesas condominiais). O prejuízo à coletividade, representada pelo condomínio, é manifesto. 3. O promitente vendedor, em regra, não pode ser responsabilizado pelos débitos condominiais posteriores à alienação, contemporâneos à posse do promissário comprador, pois, ao alienar o bem, tem a intenção de justamente despir-se do direito real sobre o bem. Diversa, todavia, é a situação em que o promitente vendedor (independente da causa) objetiva readquirir - e, de fato, vem a reaver - a titularidade de direito real sobre o bem imóvel anteriormente alienado. Nesse caso, deve, sim, o promitente vendedor responder pelos débitos condominiais contemporâneos à posse do posterior titular (compromissário comprador), sem prejuízo de seu direito de regresso, pois, em virtude da reaquisição do bem, sua condição de proprietário e/ou titular de direito real sobre a coisa, na verdade, nunca se rompeu. 4. Assim delineada a responsabilidade do promitente vendedor, na particular hipótese dos autos, tem-se por descabida a pretensão de infirmar a determinação de penhora sobre a unidade imobiliária, pois, além de a recorrente ser, no plano material, efetivamente responsável pelos débitos objeto da execução, deliberadamente deixou de intervir no feito, embora soubesse, há muito (por mais de seis anos), da existência de tais dívidas (que a ela seriam revertidas em virtude da reaquisição do bem - 2007), assim como da respectiva ação. Inviável, pois, a utilização das regras de processo com o propósito de frustrar o adimplemento de obrigações condominiais que, em última análise, são de sua própria responsabilidade, conclusão que se robustece, a considerar que a conduta processual adotada pela insurgente repetiu-se em mais sete ações contra o mesmo condomínio, tal como assentado pelo Tribunal de origem. 5. O fato de a obrigação perseguida ter natureza propter rem, não limita, por si, que os atos constritivos venham a recair, necessariamente, sobre a unidade imobiliária dela advinda. Aliás, bem acertado, no ponto, o condicionamento da sustação da hasta pública ao depósito do valor exequendo, cuja suficiência e idoneidade seriam avaliadas pelo juízo da execução. Entretanto, em casos como o dos autos, tem-se que a coletividade representada pelo condomínio, cujas unidades residenciais dele são indissociáveis, não pode ser privada do recebimento das correspondentes quotas-partes destinadas a sua manutenção, em virtude de contratações, a toda evidência, temerárias, levadas a efeito pela empresa recorrente em mais de uma oportunidade, mantendo-se, em cada qual, reprovável comportamento processual. Em situações extremadas como a ora tratada, outra providência não resta, senão a excepcional constrição judicial da própria unidade, cuja defesa a recorrente (responsável no plano material, ressalta-se), por sua iniciativa, optou por renunciar ou fazê-la tardiamente. 6. Recurso especial improvido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Ministros da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Moura Ribeiro, João Otávio de Noronha, Paulo de Tarso Sanseverino e Ricardo Villas Bôas Cueva (Presidente) votaram com o Sr. Ministro Relator.
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Terceira Turma · STJ · presidente: Daniela Rodrigues Teixeira
Composição: Daniela Rodrigues Teixeira (presidente); Fátima Nancy Andrighi; Humberto Eustáquio Soares Martins; Paulo Dias de Moura Ribeiro; Ricardo Villas Bôas Cueva.
Secretaria: Coordenadoria de Julgamento da Terceira Turma
INSCRIÇÕES – SUSTENTAÇÃO ORAL/PREFERÊNCIAS (em processos pautados para a sessão presencial) • A solicitação de sustentação oral ou de preferência poderá ser realizada por meio do formulário de inscrição disponível no portal do STJ (www.stj.jus.br), no menu “Advogado” → “Sustentação Oral”, pelos telefones (61) 3319-9155 / 9154 / 9157, ou diretamente na Coordenadoria de Julgamento Colegiado da Terceira Turma, até às 10h do dia da sessão de julgamento. • O pedido de preferência e de sustentação oral também poderá ser feito presencialmente na Sala de Sessões, até às 13h50 no dia da sessão de julgamento. • Para as manifestações (sustentação oral ou pedido de preferência) que forem ocorrer por videoconferência, o pedido deverá ser feito, pela internet, até 24h antes do horário do início da sessão. O link de acesso à sessão (via Zoom) será enviado ao e-mail fornecido na solicitação. • Atendimento preferencial, nas sessões presenciais, para advogado com deficiência (IN 19/2019).
Os memoriais devem ser encaminhados diretamente aos e-mails dos gabinetes dos ministros integrantes da 3ª Turma. INSCRIÇÕES – SUSTENTAÇÃO ORAL/PREFERÊNCIAS (em processos pautados para a sessão presencial)
Órgão julgador da decisão ligado à composição publicada pelo tribunal pelo nome (sem acento, com o ordinal como número e sem o código da frente, como "T5 - ") ou, sem nome igual, pelo órgão cujo nome contém todas as palavras, com os mesmos números. Se mais de um órgão servir, ou nenhum, a composição não aparece. Composição e contatos como o tribunal publica; a composição muda com o tempo e é a de hoje, não necessariamente a da data do julgamento.