STJ · súmula
Súmula 543 do STJ
Como afastar a Súmula 543 do STJ no recurso
Vigente
Enunciado
Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Fonte: STJ, Enunciados das Súmulas do STJ (PDF oficial).
Na prática
A Súmula 543 do STJ diz que, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao CDC, a devolução das parcelas pagas deve ser imediata: integral, se a culpa for exclusiva do promitente vendedor ou construtor, e parcial, se o comprador deu causa ao desfazimento.
O que diz a Súmula 543 do STJ?
O enunciado, aprovado pela Segunda Seção do STJ em 26/08/2015 e publicado no DJe de 31/08/2015, diz: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
O STJ indica como um dos precedentes o REsp 1.300.418/SC, julgado pela Segunda Seção em 13/11/2013 (DJe de 10/12/2013) sob o rito dos recursos repetitivos, relator o Ministro Luis Felipe Salomão.
Quanto o comprador recebe de volta na desistência?
A súmula não fixa percentual. Ela separa dois cenários: se a culpa for exclusiva do vendedor ou da construtora, a devolução é integral; se o comprador deu causa ao desfazimento (a desistência ou o inadimplemento, por exemplo), é parcial. Em ambos, a devolução deve ser imediata, e não apenas ao fim da obra.
Para o desfazimento por culpa do comprador, a Lei 13.786/2018 estabeleceu critérios na lei. Em incorporação imobiliária, o art. 67-A da Lei 4.591/1964 manda deduzir, cumulativamente, a integralidade da comissão de corretagem e a pena convencional, que não pode exceder 25% da quantia paga (até 50% se a incorporação estiver sob patrimônio de afetação). Responde ainda o adquirente pelos impostos, cotas de condomínio e demais encargos do período e por valor de fruição do imóvel equivalente a 0,5% do valor atualizado do contrato, pro rata die (§2º). Em loteamento, o art. 32-A da Lei 6.766/1979 permite descontar, entre outros itens, até 0,75% de fruição e até 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal e despesas administrativas.
O valor final depende do contrato, do que foi pago e da decisão de cada caso.
E quando a culpa é da construtora?
Quando a culpa é exclusivamente do promitente vendedor ou construtor, o enunciado manda devolver tudo o que o comprador pagou, e de imediato.
A Lei 13.786/2018 trata do atraso na entrega: o art. 43-A da Lei 4.591/1964 diz que a entrega em até 180 dias corridos da data prevista, se expressamente pactuada de forma clara e destacada, não dá causa à resolução nem a penalidade ao incorporador. Passado esse prazo, e desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, ele pode pedir a resolução, com devolução da integralidade dos valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução (§1º).
A Lei 13.786/2018 (distratos) mudou a regra?
A lei, que entrou em vigor na data da publicação (DOU de 28/12/2018), é posterior à súmula e acrescentou o que o enunciado não traz: percentuais de retenção, valor de fruição e prazos de pagamento da devolução. Pelo art. 67-A, §5º, com patrimônio de afetação a restituição é feita em até 30 dias após o habite-se; sem ele, o §6º prevê parcela única depois de 180 dias do desfazimento, e o §7º antecipa o pagamento para 30 dias se a unidade for revendida antes disso.
Esses prazos convivem com a “imediata restituição” da súmula de um modo que a súmula, de 2015, não trata. Como o STJ vem lidando com isso e a qual contrato cada regra se aplica depende da data do contrato e da decisão; veja as decisões abaixo e confira o texto da lei no Planalto.
Como o STJ aplica a Súmula 543 hoje?
- REsp 2200352, Terceira Turma, 14/09/2026: contrato posterior à Lei 13.786/2018: a ementa registra retenção limitada a 25% dos valores pagos e restituição imediata, conforme a Súmula 543.
- AREsp 3036864, Terceira Turma, 31/08/2026: rescisão de compra e venda de unidade hoteleira: a ementa registra retenção limitada a 25% e restituição em parcela única, com base na Súmula 543.
- REsp 2295783, Terceira Turma: contrato posterior à Lei 13.786/2018: a ementa inclui a comissão de corretagem no percentual de retenção e exige a restituição imediata dos valores, pela Súmula 543.
Decisões da base do Precedentes, com o link do tribunal. Não é promessa de resultado: cada caso depende dos seus fatos.
Veja também: Súmula 543 do STJ no recurso · Lei 13.786/2018: texto por artigo · Todas as súmulas do STJ.
Decisões que citam a Súmula 543 do STJ
6.590 decisões do STJ citam a Súmula 543 do STJ, de 2015 a 2026; 32,2% favoráveis a quem recorreu ou impetrou.
Como contamos
- Universo
- Decisões do STJ na base (fora as sob sigilo) que citam a Súmula 543 do STJ; cada decisão conta uma vez.
- Período
- de 2015 a 2026, pelo ano do julgamento (ou da publicação, quando falta o julgamento). Contagem de 30/09/2026.
- Critério
- Favorável = resultado concedido, provido ou parcial: o lido no dispositivo pela pesquisa por caso, quando houver; senão, o campo estruturado do tribunal (STJ 2021+: teor; STF: classificação do dispositivo na coleta; TJDFT: dispositivo do acórdão, campo "decisão" do JurisDF) e, quando esse campo não traz desfecho (e no STJ até 2020), o dispositivo lido por regra. A taxa é favoráveis sobre todas as decisões do universo: negado, não conhecido, negado seguimento, prejudicado e outro (liminar, desistência, conflito de competência, devolução à origem, despacho) contam no total sem ser favoráveis. Citação lida do texto por extração automática: grafias fora do padrão podem faltar.
41 decisões do TJDFT citam a Súmula 543 do STJ, em 2026; 43,9% favoráveis a quem recorreu ou impetrou.
Como contamos
- Universo
- Decisões do TJDFT na base (fora as sob sigilo) que citam a Súmula 543 do STJ; cada decisão conta uma vez.
- Período
- em 2026, pelo ano do julgamento (ou da publicação, quando falta o julgamento). Contagem de 30/09/2026.
- Critério
- Favorável = resultado concedido, provido ou parcial: o lido no dispositivo pela pesquisa por caso, quando houver; senão, o campo estruturado do tribunal (STJ 2021+: teor; STF: classificação do dispositivo na coleta; TJDFT: dispositivo do acórdão, campo "decisão" do JurisDF) e, quando esse campo não traz desfecho (e no STJ até 2020), o dispositivo lido por regra. A taxa é favoráveis sobre todas as decisões do universo: negado, não conhecido, negado seguimento, prejudicado e outro (liminar, desistência, conflito de competência, devolução à origem, despacho) contam no total sem ser favoráveis. Citação lida do texto por extração automática: grafias fora do padrão podem faltar.
15 decisões do STF citam a Súmula 543 do STJ, de 2020 a 2026; 6,7% favoráveis a quem recorreu ou impetrou (base pequena: leia como indício, não como tendência).
Como contamos
- Universo
- Decisões do STF na base (fora as sob sigilo) que citam a Súmula 543 do STJ; cada decisão conta uma vez.
- Período
- de 2020 a 2026, pelo ano do julgamento (ou da publicação, quando falta o julgamento). Contagem de 30/09/2026.
- Critério
- Favorável = resultado concedido, provido ou parcial: o lido no dispositivo pela pesquisa por caso, quando houver; senão, o campo estruturado do tribunal (STJ 2021+: teor; STF: classificação do dispositivo na coleta; TJDFT: dispositivo do acórdão, campo "decisão" do JurisDF) e, quando esse campo não traz desfecho (e no STJ até 2020), o dispositivo lido por regra. A taxa é favoráveis sobre todas as decisões do universo: negado, não conhecido, negado seguimento, prejudicado e outro (liminar, desistência, conflito de competência, devolução à origem, despacho) contam no total sem ser favoráveis. Citação lida do texto por extração automática: grafias fora do padrão podem faltar.
As 20 decisões mais recentes do STJ que citam a Súmula 543 do STJ.
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Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Caso exista nos autos prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, determino sua majoração em desfavor da parte agravante, no importe de 2% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do…
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PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. UNIRRECORRIBILIDADE E PRECLUSÃO CONSUMATIVA EM APELAÇÕES DE DEMANDAS CONEXAS. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu recurso especial interposto de…
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PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 7/STJ. DISSÍDIO…
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CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE OU ERRO MATERIAL. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR…
- STJAREsp 3.335.423MonocráticaNegadoRel.ª Min.ª Nancy Andrighipublicada em 06/10/2026civil
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO EXCESSIVO NA ENTREGA DE IMÓVEL. DANO MORAL CONFIGURADO. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. ALTERAÇÃO DO VALOR FIXADO…
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Ante o exposto, não conheço do agravo em recurso especial por incidência da Súmula n. 182/STJ. Caso exista nos autos prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, determino sua majoração em desfavor da parte agravante, em 2% sobre o percentual já arbitrado ou em 10% se a…
Perguntas frequentes
O que diz a Súmula 543 do STJ?
Que, na resolução de promessa de compra e venda de imóvel sob o CDC, a devolução das parcelas pagas é imediata: integral se a culpa for exclusiva do promitente vendedor ou construtor, parcial se o comprador deu causa ao desfazimento.
A construtora pode devolver o dinheiro só no fim da obra?
Pelo enunciado, a restituição deve ser imediata. Os prazos de pagamento que a Lei 13.786/2018 trouxe para contratos de incorporação estão no art. 67-A, §§5º a 7º, da Lei 4.591/1964.
Se o comprador desistir, perde tudo o que pagou?
Não. A súmula prevê devolução parcial quando o comprador deu causa ao desfazimento. A Lei 13.786/2018 limita a pena convencional a 25% da quantia paga em incorporação, ou a 50% se houver patrimônio de afetação (art. 67-A, II) e a 10% do valor atualizado do contrato em loteamento (art. 32-A, II).
E se a construtora atrasar a obra?
O art. 43-A da Lei 4.591/1964 admite 180 dias de tolerância se pactuados de forma clara e destacada. Passado esse prazo, sem culpa do adquirente, ele pode resolver o contrato com devolução integral dos valores pagos e da multa, em até 60 dias corridos.