Procedimento Comum Cível 5183865-83.2022.8.09.0117

Ementa

DIREITO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. BENFEITORIAS. JUROS DE MORA. IPTU. CONDICIONAMENTO DO PAGAMENTO À DESOCUPAÇÃO. INAPLICABILIDADE DO PARCELAMENTO (ART. 32-A, § 1º, LEI 6.766/1979). JUROS PELA TAXA SELIC A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO (TEMA 1.002/STJ). DESPROVIMENTO DA APELAÇÃO E PARCIAL PROVIMENTO DO RECURSO ADESIVO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de ação de reintegração de posse ajuizada por empresa vendedora contra promitentes compradores, visando-se a resolução de compromisso de compra e venda de lote firmado em 20/04/2018, por inadimplemento. O Juiz a quo julgou procedente o pedido inicial e parcialmente procedente a reconvenção, declarando a rescisão do contrato, a restituição de valores com retenção de 25% em parcela única após o trânsito em julgado, a condenação ao pagamento de IPTU e taxa de fruição de 0,5% ao mês, a reintegração da posse, a rejeição de indenização por benfeitorias e danos morais, e a fixação de sucumbência recíproca. Os réus interpuseram apelação cível, alegando mora justificada por irregularidade do loteamento, necessidade de indenização por benfeitorias, e insurgindo-se contra a retenção de valores, a taxa de fruição e o IPTU. A autora interpôs recurso adesivo, pleiteando parcelamento da restituição, juros de mora a partir do trânsito em julgado, revogação da gratuidade de justiça e redistribuição/majoração dos honorários. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em: (i) saber se o alegado fato superveniente de irregularidade do loteamento (informação de 2023) é capaz de afastar a mora dos compradores, consolidada em 2021; (ii) analisar a manutenção da resolução contratual e da reintegração de posse; (iii) verificar a adequação do percentual de retenção (25%) das parcelas pagas e a forma de restituição (parcela única); (iv) definir se o pagamento da restituição deve ser condicionado à desocupação efetiva do imóvel; (v) definir o termo inicial dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídos e o índice de correção monetária; (vi) avaliar a validade e a quantificação da taxa de fruição (0,5% ao mês); (vii) determinar a responsabilidade pelo pagamento de IPTU e demais despesas propter rem; (viii) analisar o direito à indenização por benfeitorias e acessões, considerando a exigência de regularidade da obra; (ix) discutir a ocorrência de danos morais; (x) rever o deferimento da gratuidade de justiça aos réus; (xi) analisar a redistribuição e a majoração dos ônus sucumbenciais e honorários recursais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A mora dos promitentes compradores foi devidamente constituída por notificação extrajudicial em 2021, caracterizando mora ex re (arts. 394 e 395 do CC); e não é elidida por documento municipal de 2023, que não retroage para afastar inadimplemento pretérito. 4. A existência de cláusula resolutiva expressa e a notificação eficaz do devedor inadimplente autorizam a resolução contratual e a reintegração de posse, conforme precedentes do Superior Tribunal de Justiça. 5. Em contratos firmados antes da vigência da Lei n. 13.786/2018, é aplicável a Súmula 543 do STJ, que autoriza a retenção de 25% dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de resolução por sua culpa, devendo a restituição ocorrer em parcela única. 6. O pagamento da restituição condiciona-se à desocupação efetiva do imóvel, em coerência com a tutela possessória e a Súmula 543/STJ, observando-se o prazo de sessenta dias após o trânsito em julgado (ou imediatamente, se já desocupado). 7. A Lei n. 13.786/2018 possui natureza prospectiva, não se aplicando a contratos celebrados antes de sua vigência, obstando-se o parcelamento da restituição com base no art. 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/1979. 8. Em casos de resolução contratual por iniciativa ou inadimplemento do comprador, os juros de mora sobre os valores a serem restituídos fluem a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema 1.002/STJ), aplicando-se a Taxa Selic, vedada sua cumulação com correção monetária no mesmo período, e o IPCA para correção monetária desde cada desembolso. 9. A taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel é devida desde o inadimplemento até a efetiva desocupação, a título de lucros cessantes, a ser apurada em liquidação, com constatação da extensão temporal da posse e da efetiva fruição econômica. 10. As despesas propter rem, como o IPTU, são de responsabilidade dos réus durante o período em que exerceram a posse sobre o imóvel, desde a imissão até a desocupação. 11. A indenização por benfeitorias e acessões está condicionada à comprovação da regularidade ou sanabilidade da obra, conforme cláusula contratual e entendimento jurisprudencial, não havendo comprovação nos autos. 12. O mero inadimplemento contratual, por si só, não é causa para indenização por danos morais, salvo prova de abalo específico a direitos da personalidade. 13. Não há elementos de prova para revogar a gratuidade da justiça concedida aos réus, ante a ausência de elisão da presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência. 14. A sucumbência recíproca fixada na origem deve ser mantida, com majoração de honorários recursais em favor da parte autora/apelada (art. 85, § 11, CPC), em virtude do desprovimento da apelação e do parcial provimento do recurso adesivo. IV. DISPOSITIVO E TESES 15. Apelação cível desprovida e recurso adesivo parcialmente provido. "1. A mora do promitente comprador, formalizada por notificação extrajudicial, caracteriza mora ex re e não é elidida por fato superveniente que não retroage para afastar inadimplemento já consolidado. 2. Em contratos de compromisso de compra e venda de lote celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, a resolução por culpa do comprador autoriza a retenção de 25% dos valores pagos, com restituição em parcela única e pagamento condicionado à desocupação efetiva do imóvel (Súmula 543/STJ). 3. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos ao comprador, em caso de resolução contratual por seu inadimplemento, fluem a partir do trânsito em julgado, pela Taxa Selic, vedada a cumulação com correção monetária no mesmo período, incidindo IPCA desde cada desembolso para correção monetária. 4. A taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor do imóvel é devida do inadimplemento à desocupação, mediante comprovação de posse útil e proveito econômico, a ser apurada em liquidação. 5. As despesas de IPTU e demais obrigações propter rem são imputáveis ao promitente comprador pelo período de sua posse sobre o imóvel. 6. A indenização por benfeitorias ou acessões depende da comprovação de sua regularidade ou sanabilidade, em consonância com as cláusulas contratuais e precedentes persuasivos. 7. Inaplicável o parcelamento da restituição previsto no art. 32-A, § 1º, da Lei 6.766/1979 aos contratos celebrados antes da Lei 13.786/2018." Dispositivos citados: CDC, arts. 2º, 3º, 6º, III, 31; Lei n. 13.786/2018; CPC, arts. 85, § 11, 98, § 3º, 99, §§ 2º e 3º, 493, 560 e ss.; CC, arts. 394, 395, 406, 408 a 416, 474; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, § 1º; CTN, art. 34. Súmula e precedentes relevantes: Súmula 543 do STJ; STJ, 4ª T., REsp 1.789.863/MS, Rel. Min. Marco Buzzi, DJe de 04/10/2021; Tema 1.002/STJ; STJ, 4ª Turma, REsp n. 1.287.191/RS, Rel.ª Min.ª Maria Isabel Gallotti, DJe de 13/11/2014; STJ, REsp 1.643.771/PR.

Dispositivo

Apelação cível desprovida e recurso adesivo parcialmente provido.

Citações

• art. 394 do CC
• art. 395 do CC
• art. 406 do CC
• art. 408 do CC
• art. 416 do CC
• art. 474 do CC
• art. 1.219 do CC
• art. 2º do CDC
• art. 3º do CDC
• art. 6º do CDC
• art. 31 do CDC
• art. 85 do CPC
• art. 98 do CPC
• art. 99 do CPC
• art. 493 do CPC
• art. 560 do CPC
• art. 34 do CTN
• art. 32-A da Lei 6.766/1979
• art. 34 da Lei 6.766/1979
• Súmula 543 do STJ
• Tema 1.002 do STJ

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Órgão julgador e gabinete