Apelação Cível 0011099-72.2025.8.16.0194

Ementa

Direito civil e processual civil. Apelações cíveis. Ação de resolução contratual cumulada com perdas e danos. Compra e venda de imóvel. Sentença de improcedência. Insurgência de ambas as partes. 1. Recurso da parte ré. 1.1. Mérito. 1.1.1. Impugnação ao valor da causa. Provimento parcial. Valor da causa que deve corresponder ao valor atualizado do contrato acrescido das verbas patrimoniais líquidas postuladas. Arts. 292, II e VI, do CPC. Exclusão dos lucros cessantes, porquanto ilíquidos. 1.1.2. Multa contratual. Desprovimento. Ausência de infração contratual específica apta a ensejar a incidência da cláusula penal. Inviabilidade de aplicação da penalidade pelo mero exercício do direito de ação. Recurso parcialmente provido. 2. Recurso da parte autora. 2.1. Preliminar. Alegada inovação recursal e preclusão. Alegações de cunho pessoal sobre o demandado, dissociadas da discussão central do processo. Desconsideração. 2.2. Mérito. 2.2.1. Adimplemento substancial. Provimento. Pagamento inferior à metade do preço pactuado. Inadimplemento relevante e incompatível com a aplicação excepcional da teoria. Art. 475 do Código Civil. 2.2.2. Exceção do contrato não cumprido. Provimento. Vendedor que não assumiu obrigação de desmembramento do imóvel. Dever que não decorre do ônus financeiro com relação às verbas registrais. Inexistência de demonstração de inadimplemento prévio, relevante e imputável ao vendedor. Inaplicabilidade do art. 476 do Código Civil. 2.2.3. Resolução contratual. Possibilidade. Inadimplemento considerável do comprador. Consequente reintegração da posse do bem. Responsabilidade do comprador pelo pagamento do IPTU durante o período de inadimplência. Lucros cessantes devidos desde a inadimplência até a devolução do imóvel. Apuração em sede de liquidação de sentença. Recurso provido.3. Ônus sucumbenciais redistribuídos.4. Honorários recursais não fixados. Recurso do réu parcialmente provido e recurso do autor provido. I. Caso em exameApelações cíveis interpostas contra sentença que julgou improcedente ação de resolução contratual cumulada com perdas e danos decorrente de contrato de compra e venda de imóvel. O réu recorreu postulando a retificação do valor da causa e a aplicação de multa contratual. O autor, por sua vez, sustentou a inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial e da exceção do contrato não cumprido, requerendo a procedência dos pedidos de resolução contratual, reintegração de posse e indenizações correlatas.II. Questão em discussãoHá cinco questões em discussão: (i) definir se o valor da causa deve ser retificado para refletir integralmente o conteúdo econômico da demanda; (ii) verificar a possibilidade de incidência da multa contratual pretendida pelo réu; (iii) examinar a aplicabilidade da teoria do adimplemento substancial ao contrato celebrado; e (iv) aferir a incidência da exceção do contrato não cumprido; (v) a possibilidade de resolução contratual por inadimplemento do comprador, com definição de seus efeitos patrimoniais.III. Razões de decidirIII.i. O valor da causa deve corresponder ao valor atualizado do contrato cuja resolução se pretende, acrescido das verbas patrimoniais líquidas postuladas (art. 292, II e VI, do CPC), excluindo-se os lucros cessantes ilíquidos, cuja quantificação depende de apuração.III.ii. É indevida a aplicação da multa contratual, pois não foi demonstrada infração contratual específica atribuível ao autor, sendo inviável a incidência da cláusula penal pelo simples ajuizamento da demanda. III.iii. O pagamento de menos da metade do preço ajustado afasta a incidência da teoria do adimplemento substancial, por caracterizar inadimplemento relevante e incompatível com a preservação compulsória do vínculo contratual.III.iv. Não se verifica inadimplemento prévio, relevante e imputável ao vendedor apto a justificar a suspensão do pagamento pelo comprador, pois não houve assunção da obrigação de desmembramento do imóvel, mas mera atribuição de ônus financeiro de despesas registrais, razão pela qual não incide a exceção do contrato não cumprido. III.v. Configurado o inadimplemento do comprador, impõe-se a resolução contratual, com reintegração de posse do imóvel ao vendedor e restituição dos valores pagos ao adquirente. Além disso, o comprador responde pelo IPTU, bem como pelo pagamento de lucros cessantes correspondentes ao valor locativo do imóvel, desde a inadimplência até a devolução do bem, a serem apurados em liquidação de sentença. III.vi. Redistribuem-se os ônus sucumbenciais, observada a sucumbência predominante do réu, permanecendo os honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Inaplicável a majoração recursal diante do provimento dos recursos.IV. Dispositivo e teseApelação do réu conhecida e parcialmente provida para retificar o valor da causa, que deve corresponder ao valor atualizado do contrato acrescido das verbas patrimoniais líquidas.Apelação do autor conhecida e provida para reformar a sentença, declarando rescindido o contrato de compra e venda por inadimplemento do comprador, com reintegração de posse do imóvel ao autor; condenação do autor à restituição dos valores pagos pelo réu, corrigidos e acrescidos de juros, ressalvada compensação com lucros cessantes; reconhecimento da responsabilidade do comprador pelo pagamento do IPTU desde o inadimplemento até a devolução do imóvel; condenação do réu ao pagamento de lucros cessantes correspondentes ao valor locativo mensal durante a posse e inadimplência, a serem apurados em liquidação; redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais, com o réu responsável por 80% das custas e despesas processuais e honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado da condenação.Tese de julgamento: a) Na ação de resolução contratual cumulada com perdas e danos, o valor da causa deve corresponder ao valor atualizado do contrato acrescido das verbas patrimoniais líquidas, excluídos pedidos ilíquidos como lucros cessantes.b) A teoria do adimplemento substancial não se aplica quando o inadimplemento atinge parcela substancial do preço pactuado.c) A exceção do contrato não cumprido exige inadimplemento prévio, relevante e imputável à outra parte.d) A resolução do contrato por inadimplemento do comprador autoriza a reintegração de posse, com a restituição dos valores pagos, cabendo ao comprador o pagamento do IPTU e indenização por lucros cessantes durante o período de posse e inadimplência, e não se admite a aplicação automática de multa contratual pelo mero ajuizamento da ação._________Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.010, 1.012, § 1º, 85, § 2º, 292, II e VI; CC, arts. 475, 476, 389, 402, 403 e 368; CTN, art. 34.Jurisprudência relevante citada: TJPR, Apelação Cível nº 0000339-12.2013.8.16.0024, Rel. Des. Domingos José Perfetto, 20ª Câmara Cível, j. 26.06.2026; STJ, REsp 1.581.505/SC, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 18.08.2016; STJ, REsp 1.636.692/RJ, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, j. 12.12.2017; STJ, REsp 2.133.548/MS, Rel. Min. Moura Ribeiro, Terceira Turma, j. 09.12.2025; STJ, AREsp 2.239.774/TO, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 04.11.2025; TJPR, Apelação Cível nº 0000648-41.2023.8.16.0102, Rel. Des. Andrei de Oliveira Rech, 19ª Câmara Cível, j. 11.03.2024; TJPR, Apelação Cível nº 0001981-69.2023.8.16.0056, Rel. Des. Luciana Carneiro de Lara, 19ª Câmara Cível, j. 04.03.2024; STJ, REsp 1.613.613/RJ, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 12.06.2018; TJPR, Apelação Cível nº 0001232-18.2025.8.16.0174, Rel. Des. Rosaldo Elias Pacagnan, 20ª Câmara Cível, j. 15.05.2026.

Dispositivo

Apelação do autor conhecida e provida para reformar a sentença, declarando rescindido o contrato de compra e venda por inadimplemento do comprador, com rein

Citações

• art. 368 do CC
• art. 389 do CC
• art. 402 do CC
• art. 403 do CC
• art. 406 do CC
• art. 475 do CC
• art. 476 do CC
• art. 1.092 do CC
• art. 85 do CPC
• art. 292 do CPC
• art. 487 do CPC
• art. 1.010 do CPC
• art. 1.012 do CPC
• art. 1.013 do CPC
• art. 131 do CPC/1973
• art. 165 do CPC/1973
• art. 458 do CPC/1973
• art. 34 do CTN
• Súmula 7 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete