Apelação Cível 0021184-95.2006.8.18.0140

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE REGISTRO PÚBLICO CUMULADA COM ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. ALIENAÇÃO POSTERIOR A TERCEIRO DE BOA-FÉ. FÉ PÚBLICA REGISTRAL. IMPOSSIBILIDADE DE ANULAÇÃO DOS REGISTROS IMOBILIÁRIOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos formulados em ação de anulação de registro público cumulada com adjudicação compulsória, na qual o autor alegou ter adquirido imóvel mediante contrato particular de compromisso de compra e venda firmado em 1987, sem promover o respectivo registro imobiliário, sustentando a nulidade da posterior alienação do bem a terceiro ocorrida em 2005 e requerendo a adjudicação compulsória do imóvel em seu favor. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) definir se a ausência de abertura de prazo para réplica à contestação apresentada por curador especial configura cerceamento de defesa; (ii) estabelecer se há hipótese de suspeição do magistrado sentenciante nos termos do art. 145, IV, do CPC; (iii) determinar se contrato particular de promessa de compra e venda não registrado pode prevalecer sobre aquisição posterior formalizada por escritura pública regularmente registrada por terceiro de boa-fé; e (iv) verificar se estão presentes os requisitos para adjudicação compulsória do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR A ausência de réplica não configura nulidade quando a contestação apresentada pelo curador especial não introduz fatos novos ou controvérsias aptas a justificar dilação probatória, sendo legítimo o julgamento antecipado do mérito diante da maturidade da causa. A convicção jurídica formada pelo magistrado no exercício regular da jurisdição não caracteriza interesse pessoal no resultado da causa, inexistindo hipótese de suspeição prevista no art. 145, IV, do CPC. O contrato particular de promessa de compra e venda não registrado produz apenas efeitos obrigacionais entre os contratantes, sendo inoponível a terceiros de boa-fé que adquiram o imóvel com fundamento em registro imobiliário válido. O princípio da fé pública registral assegura presunção de veracidade e legitimidade ao registro imobiliário, cabendo ao titular do direito obrigacional promover o registro do título ou adotar medidas judiciais aptas a dar publicidade à controvérsia. A ausência de registro do compromisso de compra e venda por mais de dezoito anos impede a invalidação da aquisição posterior realizada por terceiro que agiu em conformidade com os assentamentos cartoriais e sem demonstração de má-fé. A adjudicação compulsória exige a comprovação cumulativa de contrato válido, quitação integral do preço e recusa injustificada do promitente vendedor em outorgar a escritura definitiva. A inexistência de prova da quitação integral do preço avençado inviabiliza o pedido adjudicatório, não suprindo essa exigência a existência de procuração pública ou comprovantes de pagamento relativos ao financiamento habitacional. A alienação posterior do imóvel a terceiro de boa-fé com registro regular da escritura torna inviável a adjudicação compulsória, remanescendo ao promitente comprador apenas eventual pretensão indenizatória por perdas e danos contra os vendedores originários. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso desprovido. Tese de julgamento: O contrato particular de promessa de compra e venda sem registro imobiliário não prevalece contra aquisição posterior regularmente registrada por terceiro de boa-fé. A ausência de réplica não gera nulidade processual quando a contestação do curador especial não apresenta fatos novos relevantes ao deslinde da controvérsia. A adjudicação compulsória depende da comprovação cumulativa da quitação integral do preço e da possibilidade jurídica de transferência do imóvel. A alienação do imóvel a terceiro de boa-fé com registro regular da escritura inviabiliza a adjudicação compulsória, subsistindo apenas eventual pretensão indenizatória. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 145, IV, 370, 487, I, 499, 1.003, § 5º, e 85, §§ 2º e 11; CC, arts. 104, 248, 1.227, 1.245, § 1º, 1.247, 1.368-B, 1.417 e 1.418; Lei nº 9.514/1997, art. 22; Súmula 239 do STJ. Jurisprudência relevante citada: TJDFT, AC nº 0715197-86.2022.8.07.0009, Rel. Des. Fábio Eduardo Marques, 5ª Turma Cível, j. 11.09.2024; TJSP, AC nº 1004476-75.2018.8.26.0344, Rel. Des. Maria do Carmo Honorio, 3ª Câmara de Direito Privado, j. 18.10.2019; STJ, REsp nº 2.095.461/MG, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 21.11.2023. (TJPI - APELAÇÃO CÍVEL 0021184-95.2006.8.18.0140 - Relator: HILO DE ALMEIDA SOUSA - 1ª Câmara Especializada Cível - Data 16/06/2026 )

Dispositivo

acordam os componentes do(a) 1ª Câmara Especializada Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Piauí, por unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso

Citações

• art. 104 do CC
• art. 248 do CC
• art. 1.227 do CC
• art. 1.245 do CC
• art. 1.247 do CC
• art. 1.368-B do CC
• art. 1.417 do CC
• art. 1.418 do CC
• art. 85 do CPC
• art. 145 do CPC
• art. 370 do CPC
• art. 406 do CPC
• art. 487 do CPC
• art. 499 do CPC
• art. 1.003 do CPC
• art. 22 da Lei 9.514/1997
• Súmula 239 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete