Procedimento Comum Cível 5536484-13.2025.8.09.0051

Ementa

DIREITO CIVIL, DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. DUPLA APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. CERCEAMENTO DE DEFESA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. RETENÇÃO DE VALORES. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DANOS MORAIS. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME 1. Duas apelações cíveis e recurso adesivo interpostos contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de rescisão contratual cumulada com repetição de indébito e indenização por danos morais, para declarar resolvido contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do comprador e determinar a restituição imediata e em parcela única dos valores pagos, com retenção de 25% do montante, excluída eventual comissão de corretagem. As primeiras apelantes suscitam cerceamento de defesa e questionam sua responsabilidade solidária. As segundas apelantes alegam ilegitimidade passiva de duas sociedades e postulam retenção de 50% dos valores pagos em razão do patrimônio de afetação. O recorrente adesivo busca atribuir às fornecedoras a culpa pela resolução, obter a restituição integral dos valores, inclusive da comissão de corretagem, ou, subsidiariamente, reduzir a retenção para 10%, além de pleitear indenização por danos morais e alteração dos ônus sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há nove questões em discussão: (i) saber se o indeferimento da prova oral requerida pelas intermediadoras imobiliárias configurou cerceamento de defesa; (ii) saber se as sociedades vinculadas empresarialmente à vendedora possuem legitimidade para integrar o polo passivo; (iii) saber se a resolução do contrato decorreu do inadimplemento do comprador ou de abusividade na exigência de contratação antecipada do financiamento imobiliário; (iv) saber se as intermediadoras imobiliárias respondem solidariamente em razão de sua atuação na fase pré-contratual; (v) saber se ficou comprovada a submissão do empreendimento ao regime de patrimônio de afetação, para fins de retenção de 50% dos valores pagos; (vi) saber se o percentual de retenção deve permanecer em 25% ou ser reduzido para 10%; (vii) saber se é cabível a restituição da comissão de corretagem; (viii) saber se os fatos configuram dano moral indenizável; e (ix) saber se cabe redistribuir os ônus sucumbenciais e majorar os honorários advocatícios. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O indeferimento da prova oral não configura cerceamento de defesa quando o conjunto documental é suficiente para a solução da controvérsia e a decisão apresenta fundamentação adequada. O conteúdo objetivo das obrigações contratuais e o vencimento da parcela vinculada ao financiamento constam dos instrumentos juntados aos autos, de modo que a oitiva da corretora não teria aptidão para modificar a disciplina expressamente pactuada. 4. A legitimidade passiva, nas relações de consumo, alcança os fornecedores que integram a cadeia de fornecimento ou se apresentam ao consumidor como participantes do empreendimento. A documentação societária demonstra integração empresarial entre as sociedades envolvidas no empreendimento, circunstância suficiente para justificar sua permanência no polo passivo, sem prejuízo da análise da responsabilidade no mérito. 5. A resolução contratual decorreu do inadimplemento do comprador. O quadro-resumo estabeleceu expressamente parcela vinculada ao financiamento, com data certa de vencimento, e o contrato previu que o vencimento das parcelas não estava condicionado ao andamento da obra, à expedição do habite-se ou à entrega das chaves. A exigência de cumprimento do cronograma previamente pactuado não caracteriza alteração unilateral das condições do negócio. 6. A cláusula relativa ao cronograma financeiro não se mostra abusiva. A incidência do art. 51, IV, do CDC pressupõe vantagem manifestamente exagerada ou desequilíbrio contratual substancial, circunstâncias não verificadas diante da previsão clara, destacada e previamente aceita da obrigação de pagamento. 7. O Tema 1.173 do STJ afasta a responsabilidade automática do corretor de imóveis pelo descumprimento de obrigações da construtora ou incorporadora, sem excluir a responsabilização decorrente de atuação própria juridicamente relevante. No caso, as intermediadoras participaram diretamente da fase pré-contratual e da prestação de informações sobre o cronograma financeiro e o financiamento, além de lhes ter sido imputada falha específica no serviço de corretagem, o que justifica a responsabilidade solidária. 8. A retenção de até 50% prevista no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 pressupõe comprovação de que a incorporação está submetida ao regime de patrimônio de afetação. A documentação apresentada não permite aferir com segurança a averbação desse regime na matrícula do imóvel, razão pela qual não incide o percentual pretendido pelas incorporadoras. 9. Reconhecida a culpa exclusiva do comprador, admite-se a retenção de parte das quantias pagas para compensar despesas administrativas e prejuízos decorrentes da resolução. O percentual de 25% situa-se dentro dos limites admitidos pela jurisprudência e mostra-se proporcional às circunstâncias do caso, sem elemento excepcional que justifique sua redução para 10%. 10. A comissão de corretagem não deve ser restituída quando o serviço de intermediação foi efetivamente prestado, a resolução decorreu de culpa do comprador e o preço total da aquisição e o valor da comissão foram previamente informados e individualizados. Os instrumentos contratuais identificaram a remuneração da corretagem e seus beneficiários, em conformidade com os requisitos estabelecidos pelo Tema 939 do STJ. 11. A exigência de cumprimento de obrigação contratualmente prevista não constitui, por si só, ilícito capaz de atingir direitos da personalidade. A negativação não se concretizou em razão da tutela provisória concedida, e os dissabores decorrentes do desfazimento do negócio e do inadimplemento contratual não ultrapassaram os limites do mero aborrecimento, o que afasta a indenização por danos morais. 12. O desprovimento integral dos recursos preserva a sucumbência recíproca estabelecida na origem. A existência de honorários previamente fixados e o insucesso das insurgências recursais autorizam sua majoração na forma do art. 85, § 11, do CPC, respeitada eventual suspensão de exigibilidade decorrente da gratuidade da justiça. IV. DISPOSITIVO E TESE 13. Apelações cíveis e recurso adesivo conhecidos, mas desprovidos. Honorários advocatícios majorados em grau recursal. Tese de julgamento: “1. O julgamento antecipado não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia pode ser solucionada pelo conjunto documental e a prova oral requerida não possui aptidão para modificar o conteúdo objetivo das obrigações contratuais. 2. Os fornecedores que integram a cadeia de fornecimento ou se apresentam como participantes do empreendimento possuem legitimidade para responder às pretensões decorrentes da relação de consumo. 3. A previsão contratual clara e destacada de parcela vinculada ao financiamento imobiliário, com vencimento em data certa e independente da conclusão da obra ou da entrega das chaves, atribui ao comprador a responsabilidade pela resolução contratual quando não cumprida a obrigação, ausente demonstração de abusividade. 4. O intermediador imobiliário pode responder solidariamente quando demonstrada atuação própria relevante na fase pré-contratual e imputada falha específica na prestação de informações relacionadas à formação do negócio. 5. A retenção de até 50% dos valores pagos, prevista no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, exige prova idônea da submissão da incorporação ao regime de patrimônio de afetação. 6. Na resolução da promessa de compra e venda por culpa do comprador, a retenção de 25% das quantias pagas é admissível quando adequada às circunstâncias do caso. 7. É incabível a restituição da comissão de corretagem quando o serviço foi efetivamente prestado e o preço total da aquisição e o valor da comissão foram previamente informados e individualizados. 8. O inadimplemento contratual e a exigência de obrigação validamente pactuada não geram dano moral sem demonstração de circunstância excepcional capaz de atingir direito da personalidade.” Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 7º, parágrafo único, 25, § 1º, e 51, IV; CPC, arts. 85, § 11, 370, 371 e 373; Lei nº 4.591/1964, arts. 31-A e seguintes e 67-A, § 5º; Lei nº 13.786/2018. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 1.173; STJ, Tema Repetitivo nº 939; STJ, Súmula nº 543; STJ, REsp nº 1.656.182/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Segunda Seção, j. 11.09.2019, DJe 14.10.2019; STJ, AgInt nos EAREsp nº 1.369.975/SP, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, j. 17.10.2023, DJe 19.10.2023; STJ, AgInt no AREsp nº 725.986/RJ, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 20.06.2017, DJe 29.06.2017; STJ, AgInt no REsp nº 1.692.346/DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe 26.04.2018. PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Guilherme Gutemberg Isac Pinto DUPLA APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO N. 5536484-13.2025.8.09.0051 5ª CÂMARA CÍVEL COMARCA DE GOIÂNIA 1ª APELANTE : AEVO IMOBILIÁRIA LTDA E OUTRA 2ªS APELANTES: CONSTRUTORA SURYA LTDA. E OUTRAS APELADO : DIÓGENES FERNANDO SILVA LOPES RECURSO ADESIVO RECORRENTE: DIÓGENES FERNANDO SILVA LOPES RECORRIDAS: AEVO IMOBILIÁRIA LTDA E OUTRAS RELATOR : DES. GUILHERME GUTEMBERG ISAC PINTO

Dispositivo

ACORDAM os integrantes da Primeira Turma Julgadora da Quinta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em conhecer da Dupla Apelação Cível e Recurso Adesivo mas negar-lhes provimento

Citações

• art. 475 do CC
• art. 7º do CDC
• art. 25 do CDC
• art. 51 do CDC
• art. 85 do CPC
• art. 370 do CPC
• art. 371 do CPC
• art. 373 do CPC
• art. 487 do CPC
• art. 31-A da Lei 4.591/1964
• art. 67-A da Lei 4.591/1964
• Súmula 168 do STJ
• Súmula 543 do STJ
• Tema 1.173 do STJ
• Tema 939 do STJ

Inteiro teor

Crie a conta para ler o inteiro teor aqui, ou veja no tribunal.

Órgão julgador e gabinete