Procedimento Comum Cível 5517298-08.2023.8.09.0137

Ementa

DIREITO CIVIL, PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. ENCARGOS CONDOMINIAIS E TRIBUTOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. SUCUMBÊNCIA. RECURSOS CONHECIDOS. APELAÇÃO DOS AUTORES PROVIDA. APELAÇÃO DO RÉU DESPROVIDA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de dupla apelação cível interposta contra sentença em que se julgou parcialmente procedente o pedido de resolução de contrato de compromisso de compra e venda de lote não edificado por culpa dos promitentes compradores, declarando-se a resolução e condenando a requerida à restituição de valores com retenção de 25% e dedução de IPTU se não pago, com correção monetária pelo IPCA a partir do desembolso e juros de mora, a partir do trânsito em julgado. A primeira apelação, interposta pelos autores, busca a redução do percentual de retenção para 10%. A segunda apelação, interposta pela ré, requer a retenção de taxa de fruição, encargos condominiais e impostos, a alteração do termo inicial da correção monetária para a data do ajuizamento da ação e o parcelamento da restituição dos valores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há seis questões em discussão: (i) saber se o percentual de retenção, em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do promitente comprador, deve ser fixado em 10% ou 25%; (ii) saber se é cabível a retenção de encargos condominiais e impostos (IPTU/ITU) em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, sem comprovação da posse direta; (iii) saber se é cabível a cobrança de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado; (iv) saber se o termo inicial da correção monetária para a restituição das parcelas pagas deve ser a data do ajuizamento da ação ou a data de cada desembolso; (v) saber se a restituição dos valores pagos deve ocorrer em parcela única ou de forma parcelada; e (vi) saber se a distribuição dos ônus sucumbenciais se deu de forma recíproca ou se o decaimento da parte autora foi mínimo. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, resolvido por culpa do promitente comprador, a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos a título de multa penal compensatória é razoável e atende aos princípios da proporcionalidade, equidade e boa-fé, sem gerar enriquecimento ilícito da construtora, mormente em se tratando de lote não edificado que pode ser renegociado. O Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil autorizam a revisão judicial de cláusulas manifestamente excessivas. 4. É incabível a retenção de encargos condominiais e tributos (IPTU/ITU) na espécie, se não provado o exercício da posse direta do bem pelo promitente comprador, pois o imóvel retorna ao patrimônio da promitente vendedora. 5. Não é devida a taxa de fruição, ante a ausência de proveito econômico auferido pelo adquirente ou prejuízo efetivo da vendedora. 6. A correção monetária das parcelas a serem restituídas incide a partir da data de cada desembolso, pois visa apenas preservar o poder aquisitivo da moeda. 7. A restituição dos valores pagos pelo promitente comprador deve ocorrer em parcela única, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. 8. A distribuição dos ônus sucumbenciais deve considerar a quantidade de pedidos formulados na demanda e a proporção de decaimento de cada parte; em face do êxito da parte autora na maioria de seus pedidos, aplica-se o parágrafo único do artigo 86 do CPC, respondendo a parte ré por inteiro pelas despesas e honorários. IV. DISPOSITIVO E TESES 9. Conhecida e provida a apelação cível interposta pelos autores. Conhecida e improvida a apelação cível interposta pela ré. Teses de julgamento: "1. Em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, resolvido por culpa do promitente comprador, é razoável a retenção de 10% (dez por cento) dos valores pagos a título de multa penal compensatória, especialmente em se tratando de lote não edificado. 2. É incabível a retenção de encargos condominiais e tributos (IPTU/ITU) em caso de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, se não provada a posse direta do bem pelo promitente comprador e o retorno do imóvel ao patrimônio da vendedora. 3. Não é devida a taxa de fruição em caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado, ante a falta de proveito econômico auferido pelo adquirente ou prejuízo efetivo da vendedora. 4. Na espécie, a correção monetária das parcelas pagas incide a partir de cada desembolso. 5. A restituição dos valores pagos pelo promitente comprador deve ocorrer em parcela única, conforme Súmula 543 do STJ.”. Dispositivos relevantes citados: L. nº 8.078/90, arts. 1º, 2º, 3º, 6º, V, 39, V, 51, IV; CC/2002, art. 413; CPC, arts. 85, § 11, 86, caput, 86, p.u., 98, § 3º, 1025, 1026, § 2º. Súmula e precedentes relevantes: Súmula 543 STJ; STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1388755/SC; TJGO, Apelação Cível 5179472-41.2020.8.09.0132; TJGO, Apelação Cível 5021274-86.2019.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível 5015462-63.2019.8.09.0051; STJ, AgInt no AREsp n. 2.643.764/MT; STJ, AgInt no REsp n. 2.025.121/SP; STJ, AgInt no REsp n. 1.940.543/SP; STJ, REsp 1.863.007/SP; TJGO, Apelação Cível 5326610-08.2023.8.09.0164; TJGO, Apelação Cível 5708425-41.2019.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível 5089396-15.2023.8.09.0051; TJGO, Apelação Cível 5119872-70.2023.8.09.0072; STJ, AgRg no AREsp 478.627/RJ; STJ, AgInt nos EDcl no REsp: 1814264 SP.

Dispositivo

Conhecida e provida a apelação cível interposta pelos autores. Conhecida e improvida a apelação cível interposta pela ré.

Citações

• art. 406 do CC
• art. 413 do CC
• art. 1º do CDC
• art. 2º do CDC
• art. 3º do CDC
• art. 6º do CDC
• art. 39 do CDC
• art. 51 do CDC
• art. 9º do CPC
• art. 10 do CPC
• art. 85 do CPC
• art. 86 do CPC
• art. 98 do CPC
• art. 341 do CPC
• art. 374 do CPC
• art. 1.025 do CPC
• art. 1.026 do CPC
• Súmula 543 do STJ
• Súmula 7 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete