Procedimento Comum Cível 5070575-15.2025.8.09.0011

Ementa

DIREITO DO CONSUMIDOR. DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS C/C INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA BÁSICA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. CULPA EXCLUSIVA DO VENDEDOR. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pela empresa loteadora contra sentença que julgou procedentes em parte os pedidos formulados pelos compradores de rescisão contratual, devolução integral de valores pagos, inversão de cláusula penal e indenização por danos morais, em razão do atraso na conclusão das obras de infraestrutura do loteamento comercializado. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Determinar se: (i) o atraso na entrega da infraestrutura do loteamento configura inadimplemento contratual culposo da vendedora; (ii) a cessação de pagamentos pelos compradores caracteriza exercício regular do direito de retenção; (iii) é cabível a restituição integral dos valores pagos; (iv) é aplicável a inversão da cláusula penal; (v) é devida indenização por danos morais; (vi) é nula a cláusula que transfere ao consumidor o pagamento de tributos antes da imissão na posse. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Descabida a tese preliminar de descumprimento do princípio da dialeticidade recursal, notadamente porque o apelo interposto é suficientemente claro, conciso, coerente, coeso e correto a identificar os capítulos decisórios que causaram prejuízo à recorrente, as razões do seu inconformismo e qual a medida adequada para corrigir o ato judicial, bem atendendo, portanto, o que exige o art. 1.010 do Código de Processo Civil. 4. A relação jurídica estabelecida pelas partes é regida pelo Código de Defesa do Consumidor, em razão da presença das figuras de consumidor e fornecedor de serviços. 5. A empresa loteadora comercializou o empreendimento sem dispor da infraestrutura básica prometida na publicidade e prevista contratualmente, em desrespeito à Lei Federal n. 6.766/79 e aos princípios norteadores das relações de consumo. 6. A cláusula contratual estabeleceu prazo máximo de 12 meses para implantação das obras de infraestrutura, que não foi cumprido pela promitente vendedora. 7. A loteadora prosseguiu comercializando lotes mesmo após instauração de Ação Civil Pública que determinou a abstenção de negócios jurídicos enquanto não houvesse regularização do empreendimento, configurando violação aos deveres de boa-fé objetiva, lealdade e transparência. 8. A alegação de inadimplemento dos compradores não prospera, pois o princípio da exceção do contrato não cumprido impede que se exija cumprimento da obrigação antes de cumprir a própria. 9. A cessação de pagamentos pelos compradores ocorreu apenas após constatarem a ausência da infraestrutura prometida e as irregularidades na comercialização, configurando exercício regular do direito de retenção. 10. A loteadora não demonstrou que o atraso decorreu de culpa exclusiva de terceiro, caso fortuito ou força maior, constituindo as intercorrências alegadas risco inerente à própria atividade empresarial. 11. A responsabilidade do fornecedor de serviços nas relações de consumo possui natureza objetiva, cabendo ao consumidor demonstrar apenas o defeito na prestação do serviço, o dano sofrido e o nexo de causalidade. 12. Na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por culpa exclusiva do promitente vendedor, deve ocorrer a restituição imediata e integral das parcelas pagas, incluindo comissão de corretagem e tributos, sem qualquer retenção, conforme enunciado sumular n. 543 do STJ. 13. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema n. 971, autorizou a inversão da cláusula penal moratória em detrimento do construtor ou vendedor inadimplente, aplicando-se o percentual previsto contratualmente para o comprador. 14. A frustração da legítima expectativa de usufruir do imóvel adquirido, em razão do atraso injustificado e imoderado na conclusão das obras de infraestrutura, ultrapassa o mero dissabor cotidiano, caracterizando dano moral indenizável. 15. A fixação do quantum indenizatório por danos morais deve observar os princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerando a extensão do dano, as condições econômicas das partes e as funções punitiva e compensatória da reparação. 16. O valor de R$ 4.000,00 (quatro mil reais) para cada autor, atende aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, conforme jurisprudência consolidada deste Tribunal. 17. Os juros de mora, na hipótese de restituição de quantias pagas em razão de rescisão contratual por culpa do vendedor, incidem a partir da citação. 18. A cláusula que transfere ao comprador a responsabilidade pelo pagamento de tributos antes da imissão na posse é nula, pois as despesas tributárias constituem ônus do vendedor até a efetiva entrega do imóvel. IV. DISPOSITIVO E TESE 19. Apelação cível conhecida e desprovida. Tese de julgamento: 1. Em contrato de promessa de compra e venda de lote em loteamento, o atraso injustificado na entrega da infraestrutura básica contratualmente prevista configura inadimplemento por parte do vendedor, autorizando a rescisão contratual com restituição integral dos valores pagos pelo comprador. 2. A cessação de pagamentos pelo comprador, após constatação do inadimplemento do vendedor, constitui exercício regular do direito de retenção, fundado no princípio da exceção do contrato não cumprido. 3. Na rescisão de contrato de compromisso de compra e venda por culpa exclusiva do promitente vendedor, é devida a restituição integral e imediata de todas as parcelas pagas, incluindo comissão de corretagem e tributos, sem qualquer retenção. Súmula n. 543 do STJ. 4. É aplicável a inversão da cláusula penal moratória em desfavor do vendedor inadimplente, tomando-se como parâmetro o percentual previsto contratualmente para o comprador (Tema n. 971 do STJ). 5. O atraso imoderado e injustificado na entrega da infraestrutura de loteamento, frustrando a legítima expectativa do adquirente, caracteriza dano moral indenizável que ultrapassa o mero dissabor. 6. É nula a cláusula contratual que transfere ao comprador a responsabilidade pelo pagamento de tributos antes da imissão na posse do imóvel. 7. Os juros de mora, na restituição de valores pagos em razão de rescisão contratual por culpa do vendedor, incidem a partir da citação. Dispositivos relevantes citados: CF/1988; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, VIII, 14 e 51, VII; CC, arts. 406, 407 e 476; CPC, arts. 85, § 2º, § 11, 487, I, 932, III, 1.010 e 1.013, § 1º; CTN, art. 161, § 1º; Lei Federal nº 6.766/79; Lei nº 14.905/24; Súmula 543/STJ; Súmula 362/STJ; Súmula 32/TJGO; Súmula 45/TJGO. Jurisprudência relevante citada: STJ, 2ª Seção, REsp nº 1.631.485/DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, Tema 971, DJe 25/06/2019; STJ, AREsp n. 2.645.378/SP, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, DJe 17/10/2025; TJGO, 4ª Câmara Cível, AC nº 5448778-65.2020.8.09.0051, Rel. Des. Delintro Belo De Almeida Filho, DJe 08/07/2022; TJGO, 3ª Câmara Cível, AC nº 0132973-75.2016.8.09.0051, Rel. Des. Anderson Máximo De Holanda, DJe 25/04/2022; TJGO, 7ª Câmara Cível, AC nº 5421424-30.2022.8.09.0137, Rel. Des. Doraci Lamar Rosa da Silva Andrade, DJe 08/07/2024; TJGO, 7ª Câmara Cível, AC nº 5316406-50.2023.8.09.0051, DJe 02/05/2024; TJGO, 5ª Câmara Cível, AC nº 5145692-91.2021.8.09.0127, Rel. Des. Mauricio Porfirio Rosa, DJe 29/06/2023; TJGO, 3ª Câmara Cível, AC nº 5388193-08.2020.8.09.0064, Rel. Des. Camila Nina Erbetta Nascimento, DJe 06/02/2022; TJGO, 5ª Câmara Cível, AC nº 5143830-59.2019.8.09.0029, Rel. Des. Algomiro Carvalho Neto, DJe 15/07/2024; TJGO, 6ª Câmara Cível, AC nº 5145516-78.2023.8.09.0051, Rel. Des. Stefane Fiuza Cançado Machado, DJe 02/05/2024.

Dispositivo

acordam os componentes da Quarta Turma Julgadora da Sétima Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em conhecer do recurso e desprovê-lo

Citações

• art. 406 do CC
• art. 407 do CC
• art. 475 do CC
• art. 476 do CC
• art. 2º do CDC
• art. 3º do CDC
• art. 6º do CDC
• art. 14 do CDC
• art. 51 do CDC
• art. 85 do CPC
• art. 373 do CPC
• art. 487 do CPC
• art. 932 do CPC
• art. 1.010 do CPC
• art. 1.013 do CPC
• art. 1.036 do CPC
• art. 161 do CTN
• art. 4º da Lei 9.307/1996
• Súmula 362 do STJ
• Súmula 543 do STJ
• Tema 1.002 do STJ
• Tema 1.059 do STJ
• Tema 971 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete