Apelação Cível 0256764-40.2024.8.06.0001

Ementa

RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI N. 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO (ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979). ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM. MITIGAÇÃO DA PENALIDADE. POSSIBILIDADE. ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL E ART. 53 DO CDC. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.1. A controvérsia cinge-se à validade da cláusula penal que estabelece a retenção de 10% sobre o valor total do contrato em promessa de compra e venda de lote celebrada após a vigência da Lei n. 13.786/2018.2. A entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018 não instituiu um "direito adquirido ao abuso". A cláusula penal, ainda que pactuada nos limites da referida legislação, submete-se ao controle judicial e deve ser reduzida equitativamente se for manifestamente excessiva, nos termos do art. 413 do Código Civil e do art. 53 do CDC.3. O entendimento do Tribunal de origem que fixa a retenção em 20% dos valores efetivamente pagos pelo comprador - diante da curta duração do ajuste e da inexistência de posse - harmoniza-se com a jurisprudência recente desta Corte Superior, que admite a flutuação da retenção entre 10% e 25%. Incidência da Súmula n. 83/STJ.Recurso especial não conhecido. (REsp n. 2.106.497/SP, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 8/6/2026, DJEN de 11/6/2026.) 2.2. Base de cálculo e percentual de retenção no caso concreto Na hipótese vertente, o adquirente adimpliu 24 (vinte e quatro) parcelas do contrato (ID 35472122), mantendo o vínculo por mais de dois anos antes de formalizar o pedido de desfazimento. Não houve fruição do imóvel, cuidando-se de terreno nu (lote desprovido de qualquer edificação ou benfeitoria) (ID 35472130), de sorte que a loteadora ré recebeu o imóvel de volta em seu estado original, plenamente apto a ser renegociado no mercado imobiliário com terceiros, inclusive com eventual valoração do bem. Diante desse panorama fático e probatório, a fixação da retenção no percentual de 20% (vinte por cento) incidente sobre os valores efetivamente pagos pelo promitente comprador revela-se plenamente razoável, adequada e suficiente para indenizar a vendedora pelos custos administrativos, operacionais e operacionais com a frustração do negócio, sem impor ao consumidor um sacrifício financeiro desproporcional. Note-se que o arbitramento em 20% (vinte por cento) das quantias desembolsadas (R$ 23.531,06) resultará na retenção de R$ 4.706,21 (quatro mil setecentos e seis reais e vinte e um centavos) a título de cláusula penal, valor que, somado à comissão de corretagem destacada no contrato no montante de R$ 2.500,00 (ID 35472123), ressarcirá com sobra todas as despesas da loteadora sem vulnerar as garantias protetivas do Código de Defesa do Consumidor. 2.3. Taxa de fruição e comissão de corretagem Cumpre consignar que o capítulo da sentença que julgou indevida a cobrança de taxa de fruição/ocupação sobre o lote de terreno não edificado deve ser integralmente mantido, haja vista que, consoante jurisprudência atualizada, o terreno vago não proporciona proveito econômico imediato nem moradia que justifique a reparação a título de aluguel. CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO POR INICIATIVA DAS ADQUIRENTES. LOTE DE TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO E DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PRECEDENTES DO STJ.1. A controvérsia cinge-se à possibilidade de fixação de taxa de fruição em virtude da rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado.2. Segundo a jurisprudência consolidada deste Superior Tribunal de Justiça, é indevida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação ou fruição quando o objeto do contrato é um lote de terreno não edificado, uma vez que a inexistência de construção impede a utilização efetiva do imóvel para moradia ou exploração econômica.3. A ausência de edificação afasta a ocorrência de enriquecimento sem causa por parte do adquirente, bem como o empobrecimento do vendedor, o que torna incabível a fixação de contraprestação pelo período de indisponibilidade do bem. Recurso especial provido. (REsp n. 2.101.639/SP, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, 1

Dispositivo

por unanimidade, em CONHECER do recurso interposto e DAR PARCIAL PROVIMENTO, tudo

Citações

• art. 413 do CC
• art. 884 do CC
• art. 2º do CDC
• art. 3º do CDC
• art. 51 do CDC
• art. 53 do CDC
• art. 85 do CPC
• art. 86 do CPC
• art. 98 do CPC
• art. 355 do CPC
• art. 487 do CPC
• art. 1.022 do CPC
• art. 32-A da Lei 6.766/1979
• Súmula 7 do STJ
• Súmula 83 do STJ
• Tema 938 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete