Apelação Cível 0872121-22.2025.8.20.5001

Ementa

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE. RELAÇÃO DE CONSUMO. APLICAÇÃO DO CDC. RESOLUÇÃO POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL LIMITADA A 25% DAS PARCELAS PAGAS E A 10% DO VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. INVIABILIDADE DA COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO SOBRE LOTE NÃO EDIFICADO. RESTITUIÇÃO DE FORMA IMEDIATA. CONHECIMENTO E DESPROVIMENTO DO RECURSO.I. CASO EM EXAME1. Apelação interposta por empresa vendedora de imóvel contra sentença que julgou parcialmente procedente Ação Declaratória de Rescisão Contratual ajuizada por consumidora, declarando rescindido o contrato de promessa de compra e venda e determinando a restituição imediata dos valores pagos, com retenção de 20%.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A controvérsia consiste em determinar: (i) a validade da cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade contratual; (ii) a forma de restituição dos valores pagos em caso de rescisão; (iii) a possibilidade de retenção de encargos e multa penal pela vendedora; e (iv) a legitimidade da cobrança de taxa de fruição em lote não edificado.III.RAZÕES DE DECIDIR3. Aplica-se o Código de Defesa do Consumidor à relação jurídica entre as partes, o que autoriza a revisão de cláusulas contratuais abusivas, a exemplo da cláusula de irretratabilidade.4. A cláusula penal é devida, mas limitada a 25% dos valores pagos, observando-se também o teto de 10% sobre o valor total atualizado do contrato, conforme disposto na Lei nº 13.786/2018.5. A jurisprudência do STJ é pacífica quanto à impossibilidade de cobrança de taxa de fruição sobre lote não edificado, ainda que haja uso de áreas comuns.6. A restituição dos valores deve ocorrer de forma imediata e em parcela única, sendo indevida a pretensão de parcelamento invocada pela apelante.7. Encargos tributários, como IPTU e TLP, somente são devidos pelo adquirente a partir da entrega das chaves, o que não ocorreu nos autos.IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recurso conhecido e desprovido.Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CDC, arts. 2º, 3º, 6º, V, 51, IV, 54; CC, art. 413; CPC, arts. 85, § 11, e 487, I; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A; Lei nº 13.786/2018; Lei nº 4.591/64, art. 67-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; AgInt no REsp n. 2.100.901/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024; AgInt no REsp n. 2.136.016/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024; TJRN, AC n. 0813364-06.2023.8.20.5001, Des. CLAUDIO MANOEL DE AMORIM SANTOS, Primeira Câmara Cível, JULGADO em 04/10/2024, PUBLICADO em 07/10/2024 TJRN, AC n. 0801089-65.2019.8.20.5130, Mag. ROBERTO FRANCISCO GUEDES LIMA, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 21/03/2025, PUBLICADO em 21/03/2025. (APELAÇÃO CÍVEL, 0812791-31.2024.8.20.5001, Des. BERENICE CAPUXU DE ARAUJO ROQUE, Segunda Câmara Cível, JULGADO em 18/06/2025, PUBLICADO em 23/06/2025). Consequentemente, considerando o montante incontroverso de R$ 15.133,80 (quinze mil, cento e trinta e três reais e oitenta centavos), a retenção de 20% (vinte por cento) corresponde a R$ 3.026,76 (três mil, vinte e seis reais e setenta e seis centavos), devendo ser restituídos à adquirente os 80% (oitenta por cento) restantes, equivalentes a R$ 12.107,04 (doze mil, cento e sete reais e quatro centavos). Nesse ponto, portanto, a sentença merece reforma. Quanto à forma de restituição, entretanto, não assiste razão à recorrente. A jurisprudência do STJ, em interpretação conjugada da Lei do Distrato e da legislação consumerista, preserva, nas relações de consumo, a orientação de que a restituição deve ocorrer imediatamente e em parcela única, quando o desfazimento decorre de iniciativa do comprador, admitida apenas a retenção da parcela correspondente às despesas do vendedor. É a orientação sintetizada pela enunciado da Súmula 543 do STJ, segundo a qual, na resolução de contrato submetido ao CDC, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas, integralmente quando a culpa for exclusiva do vendedor e parcialmente quando o comprador der causa ao desfazimento. Por conseguinte, deve ser mantido o afastamento da cláusula que previa restituição parcelada. No tocante aos juros moratórios, pretende a apelante sua incidência apenas após o trânsito em julgado, invocando a orientação do Tema 1.002 do STJ. Contudo, sua tese não procede. O Tema 1.002/STJ foi expressamente delimitado aos compromissos de compra e venda anteriores à Lei nº 13.786/2018, circunstância que impede sua aplicação automática ao presente caso, pois os contratos foram celebrados em setembro de 2020. A sentença determinou a incidência dos juros de mora a partir da citação. Esse marco deve ser preservado. Tratando-se de obrigação contratual cujo conteúdo restitutório é reconhecido judicialmente sob regime já disciplinado pela Lei nº 13.786/2018, a citação constitui o devedor em mora, na forma dos arts. 397 e 405 do Código Civil, inexistindo fundamento para postergar os juros até o trânsito em julgado. Resta examinar os demais consectários legais. A sentença estabeleceu correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros moratórios calculados pela SELIC, descontado o IPCA utilizado para atualização monetária, a partir da citação, com fundamento nos arts. 389, parágrafo único, e 406 do Código Civil. A atualização monetária desde cada pagamento deve ser mantida, porquanto sua finalidade é simplesmente recompor o valor real das quantias desembolsadas pela consumidora. No que se refere aos juros, deve ser observada a disciplina decorrente da Lei nº 14.905/2024 e do Tema 1.368 do Superior Tribunal de Justiça. O Tema 1.368/STJ assentou que, antes da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, a taxa prevista no art. 406 do Código Civil correspondia à SELIC, a qual compreende juros moratórios e atualização monetária, razão pela qual não poderia ser cumulada, no mesmo período, com índice autônomo de correção monetária. A Lei nº 14.905/2024 passou a disciplinar expressamente a matéria. O art. 389, parágrafo único, do Código Civil prevê, na ausência de índice convencionado ou previsto em lei específica, a utilização do IPCA para atualização monetária. Já o art. 406 estabelece a aplicação da taxa legal, correspondente à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia – SELIC, deduzido o índice de atualização monetária previsto no parágrafo único do art. 389. A lógica do sistema é simples: não se admite dupla atualização monetária. Assim, sob a disciplina atualmente vigente, o débito é atualizado pelo IPCA e, a partir da mora, incidem juros segundo a taxa legal do art. 406, isto é, a SELIC com a dedução do componente correspondente ao IPCA. No presente caso, a citação e, consequentemente, a constituição em mora ocorreram já sob a vigência da Lei nº 14.905/2024. Não há, portanto, período de incidência de juros moratórios anterior ao novo regime que demande regra de transição específica. Desse modo, deve ser mantida a sentença também nesse capítulo: sobre o montante a ser restituído incide correção monetária desde cada desembolso, na forma estabelecida na origem, e, a partir da citação, juros pela taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, sem duplicidade de atualização monetária. A única modificação necessária, portanto, refere-se ao percentual de retenção e, por consequência, ao valor principal da condenação. Ante o exposto, voto pelo conhecimento e parcial provimento da Apelação Cível, exclusivamente para elevar de 10% (dez por cento) para 20% (vinte por cento) dos valores efetivamente pagos o percentual de retenção em favor da apelante e, consequentemente, reduzir a restituição devida à autora para 80% (oitenta por cento) do montante pago, correspondente, sobre a base incontroversa de R$ 15.133,80 (quinze mil, cento e trinta e três reais e oitenta centavos) a R$ 12.107,04 (doze

Dispositivo

Acordam os Desembargadores que integram a Quarta Turma da Segunda Câmara Cível, deste Egrégio Tribunal de Justiça, à unanimidade de votos, em conhecer e julgar parcialmente provido o recurso

Citações

• art. 389 do CC
• art. 397 do CC
• art. 405 do CC
• art. 406 do CC
• art. 413 do CC
• art. 2º do CDC
• art. 3º do CDC
• art. 6º do CDC
• art. 51 do CDC
• art. 53 do CDC
• art. 54 do CDC
• art. 5º da CF
• art. 85 do CPC
• art. 487 do CPC
• art. 67-A da Lei 4.591/1964
• art. 32-A da Lei 6.766/1979
• Súmula 543 do STJ
• Tema 1.002 do STJ
• Tema 1.368 do STJ

Inteiro teor

Crie a conta para ler o inteiro teor aqui, ou veja no tribunal.

Órgão julgador e gabinete