Apelação 0519565-45.2018.8.05.0001

Ementa

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA SECURITIZADORA. ART. 31-A, § 12, DA LEI Nº 4.591/64. MÉRITO. MORA DA CONSTRUTORA CONFIGURADA. TERMO FINAL. EXPEDIÇÃO DO HABITE-SE E QUITAÇÃO PELO ADQUIRENTE. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. BASE DE CÁLCULO SOBRE VALOR ATUALIZADO DO BEM. TAXAS CONDOMINIAIS E JUROS DE OBRA. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA ATÉ A IMISSÃO NA POSSE. DANO MORAL CONFIGURADO. ITIV COMPLEMENTAR. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. RECURSO DA SECURITIZADORA PROVIDO. RECURSO DAS DEMAIS RÉS PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME Recursos de apelação interpostos por Brazilian Securities Companhia de Securitização, Madrid Empreendimentos Imobiliários Ltda. – SPE e Nova Dimensão Gestão e Desenvolvimento Imobiliário Ltda. contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de indenização. O juízo de origem reconheceu o atraso na entrega da unidade 806 do Condomínio Green Life Imbuí e condenou as rés, solidariamente, ao pagamento de lucros cessantes (0,5% a.m.), restituição de taxas condominiais e encargos de obra. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há quatro questões em discussão: (i) a legitimidade passiva da securitizadora de créditos; (ii) o termo final da mora da construtora diante da expedição do habite-se e demora na quitação pelo autor; (iii) a base de cálculo dos lucros cessantes; (iv) a responsabilidade pelo ITIV complementar. III. RAZÕES DE DECIDIR A securitizadora (Brazilian Securities) é parte ilegítima. Atuou como cessionária fiduciária de recebíveis para garantia de financiamento, o que, nos termos do art. 31-A, § 12, da Lei nº 4.591/64, não transfere ao credor as obrigações do incorporador ou construtor. Inexistência de participação na cadeia de fornecimento do objeto principal (construção). O atraso na obra é incontroverso. Contudo, expedido o "Habite-se" em maio/2016 e restando o autor inadimplente com o saldo devedor até fevereiro/2017, cessa a mora da construtora na data da conclusão da obra (habite-se), por força da exceptio non adimpleti contractus (art. 476, CC). Os lucros cessantes são presumidos pelo atraso (Súmula 160 TJSP e jurisprudência STJ). A base de cálculo deve ser o valor atualizado do imóvel, refletindo o valor de mercado da utilidade frustrada, sob pena de enriquecimento ilícito da construtora. A responsabilidade por taxas condominiais e "juros de obra" só se transfere ao adquirente com a efetiva imissão na posse (entrega das chaves). Durante a mora da construtora, tais encargos são de sua responsabilidade exclusiva. Dano moral configurado. O atraso injustificado em imóvel destinado à moradia frustra planejamento existencial e gera angústia que ultrapassa o mero dissabor. Indevida a restituição do ITIV complementar. Ausência de prova de que a majoração do tributo decorreu diretamente do atraso da obra (nexo causal não demonstrado). IV. DISPOSITIVO Recurso da Brazilian Securities provido para acolher a ilegitimidade passiva (art. 485, VI, CPC). Recurso da Madrid e Nova Dimensão parcialmente provido para afastar a restituição do ITIV complementar. Tese de julgamento: A cessão fiduciária de direitos creditórios, nos termos do art. 31-A, § 12, da Lei nº 4.591/64, não implica a transferência para o credor securitizador de nenhuma das obrigações ou responsabilidades do incorporador ou construtor. Na resolução ou mora de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do vendedor, a responsabilidade pelo pagamento de taxas condominiais e encargos de obra (juros de obra) apenas se inicia para o adquirente com a efetiva entrega das chaves. Os lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel devem ser calculados com base no valor atualizado do bem, por representar o valor de mercado da fruição obstada. Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, 485, VI; CDC, arts. 7º, 18, 51; CC, arts. 186, 389, 402, 413, 475, 476, 944; Lei nº 4.591/64, art. 31-A, § 12. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula 543; STJ, Tema 577 (REsp 1.300.418/SC); STJ, REsp 1.723.812/SP; STJ, REsp 1.729.593; TJ-BA, AC 0572265-37.2014.8.05.0001; TJ-BA, AC 0579306-50.2017.8.05.0001.

Dispositivo

ACORDAM os Desembargadores integrantes da Quarta Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, à unanimidade, em CONHECER E DAR PROVIMENTO AO RECURSO DA BRAZILIAN SECURITIES e CONHECER E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO DAS DEMAIS RÉS

Citações

• art. 186 do CC
• art. 389 do CC
• art. 402 do CC
• art. 413 do CC
• art. 475 do CC
• art. 476 do CC
• art. 944 do CC
• art. 7º do CDC
• art. 18 do CDC
• art. 51 do CDC
• art. 85 do CPC
• art. 485 do CPC
• art. 31-A da Lei 4.591/1964

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete