Procedimento Comum Cível 5281507-89.2024.8.09.0051

Ementa

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INAPLICABILIDADE DA LEI Nº 9.514/1997 POR AUSÊNCIA DE REGISTRO DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CAPITALIZAÇÃO MENSAL DE JUROS E UTILIZAÇÃO DA TABELA PRICE POR INCORPORADORA NÃO INTEGRANTE DO SISTEMA FINANCEIRO NACIONAL. VEDAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. RECURSOS DESPROVIDOS. I. CASO EM EXAME Apelações cíveis interpostas contra sentença que, em ação revisional de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, julgou parcialmente procedentes os pedidos para afastar a capitalização de juros em periodicidade inferior à anual em contrato celebrado com incorporadora, mantendo os demais encargos pactuados e fixando sucumbência recíproca. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o laudo pericial é nulo por suposta extrapolação da competência técnica ao analisar a existência de capitalização de juros em contrato que utiliza a Tabela Price; (ii) saber se o contrato deve ser regido exclusivamente pela Lei nº 9.514/1997 em razão da previsão de alienação fiduciária; (iii) saber se é válida a capitalização mensal de juros e a utilização da Tabela Price em contrato de compra e venda de imóvel celebrado com incorporadora não integrante do Sistema Financeiro Nacional; e (iv) saber se é correta a distribuição recíproca dos ônus sucumbenciais. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A perícia contábil não apresenta nulidade, pois se limitou à constatação técnica da incidência de juros compostos, cabendo ao julgador a apreciação da legalidade da prática, em conformidade com o Tema 572 do STJ. 4. A Lei nº 9.514/1997 não se aplica quando inexistente registro do contrato com cláusula de alienação fiduciária no Cartório de Registro de Imóveis, situação que impede a constituição da propriedade fiduciária e atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor. 5. A capitalização mensal de juros somente é admitida para instituições integrantes do Sistema Financeiro Nacional, sendo vedada a agentes econômicos que não integram esse sistema, admitindo-se apenas a capitalização anual, nos termos do art. 591 do Código Civil. 6. A utilização da Tabela Price em contrato celebrado por incorporadora não integrante do Sistema Financeiro Nacional, quando implicar capitalização mensal de juros, caracteriza prática abusiva e anatocismo. 7. O pedido subsidiário de substituição da Tabela Price pelo Sistema de Amortização Constante (SAC) configura inovação recursal, sendo vedado por não ter sido submetido ao crivo do contraditório em primeiro grau. 8. O acolhimento parcial do pedido revisional, com manutenção de parte da estrutura financeira do contrato e autorização de capitalização anual, configura sucumbência recíproca, nos termos do art. 86 do Código de Processo Civil. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recursos conhecidos e desprovidos. Tese de julgamento: “1. A capitalização mensal de juros em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados diretamente com incorporadoras não integrantes do Sistema Financeiro Nacional é vedada, admitindo-se apenas a capitalização anual. 2. A utilização da Tabela Price em contratos dessa natureza, quando implicar capitalização mensal de juros, caracteriza anatocismo e enseja a nulidade da cláusula correspondente. 3. A ausência de registro do contrato com pacto de alienação fiduciária impede a incidência da Lei nº 9.514/1997, atraindo a aplicação do Código de Defesa do Consumidor. 4. O acolhimento parcial do pedido revisional, com manutenção de parte da estrutura financeira do contrato, configura sucumbência recíproca.” Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 5º, XXXII; CC, art. 591; CDC, arts. 2º, 3º e 51, I; CPC, arts. 5º, 86 e 1.014; Lei nº 9.514/1997, art. 23; MP nº 2.170-36/2001, art. 5º. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 572; STJ, Súmula 539; TJGO, AC 5584365-57.2024.8.09.0168, Rel. Des. José Proto De Oliveira, 1ª Câmara Cível, julgado em 12/02/2026; TJGO, AC 5059291-84.2025.8.09.0051, Rel. Des. Guilherme Gutemberg Isac Pinto, 5ª Câmara Cível, julgado em 10/07/2025; TJGO, AC 6057116-60.2024.8.09.0011, Rel. Des. Jeova Sardinha De Moraes, 9ª Câmara Cível, julgado em 26/02/2026.

Dispositivo

ACORDAM os integrantes da Quinta Turma Julgadora, da 1ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade de votos, em conhecer e desprover os recursos apelatórios

Citações

• art. 591 do CC
• art. 2º do CDC
• art. 3º do CDC
• art. 51 do CDC
• art. 5º da CF
• art. 5º do CPC
• art. 9º do CPC
• art. 10 do CPC
• art. 85 do CPC
• art. 86 do CPC
• art. 1.014 do CPC
• art. 1.025 do CPC
• art. 1.026 do CPC
• art. 23 da Lei 9.514/1997
• art. 26 da Lei 9.514/1997
• art. 27 da Lei 9.514/1997
• Súmula 121 do STF
• Súmula 543 do STJ
• Tema 1.095 do STJ
• Tema 572 do STJ
• Tema 971 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete