Abrindo a decisão
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TJCE · Acórdão
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DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE FRAÇÃO IMOBILIÁRIA EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA. CLÁUSULA PENAL INVERTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME: 1. O autor ajuizou ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos, danos morais e multa contratual contra HRH Fortaleza Empreendimento Hoteleiro S.A., em razão de atraso na entrega de fração imobiliária nº 23, vinculada ao contrato nº H1-08509, no empreendimento Residence Club at the Hard Rock Hotel Fortaleza. A sentença julgou parcialmente procedente a demanda para declarar a resolução contratual por culpa exclusiva da promitente vendedora e determinar a restituição integral das parcelas pagas, afastando danos morais. Em embargos de declaração, a sentença foi integrada para reconhecer a incidência de cláusula penal em favor do consumidor, limitada a 10% dos valores pagos, e esclarecer critérios de atualização monetária e juros. A ré apelou, alegando cerceamento de defesa, inaplicabilidade do CDC, fortuito externo decorrente da pandemia e de fatores macroeconômicos, impossibilidade de restituição integral imediata, não incidência ou redução da cláusula penal invertida e necessidade de consideração da função social do contrato e da preservação do empreendimento. O autor apresentou contrarrazões pela manutenção da sentença. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 2. Cinge-se a controvérsia em verificar: (i) se houve cerceamento de defesa ou decisão surpresa em razão do julgamento antecipado da lide; (ii) se incide o Código de Defesa do Consumidor ao contrato de multipropriedade celebrado entre as partes; (iii) se a pandemia de COVID-19, a escassez de insumos, a alta de custos, a elevação da Selic e a inadimplência de terceiros configuram fortuito externo apto a afastar a mora da incorporadora; (iv) se, reconhecida a culpa da vendedora, a restituição deve ser integral e imediata ou se admitem retenções e prazo diferido; (v) se é cabível a cláusula penal invertida em favor do comprador; (vi) se a função social do contrato e a preservação do empreendimento autorizam afastar ou reduzir as consequências do inadimplemento; (vii) se são devidos honorários recursais. III. RAZÕES DE DECIDIR: 3. Não há cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado se apoia em prova documental suficiente e a prova oral pretendida não possui aptidão para alterar a solução jurídica da causa. A contratação, o aditamento do prazo de entrega, a tolerância contratual, os pagamentos efetuados e a ausência de entrega no prazo final de 30/06/2023 encontram amparo nos documentos dos autos. As teses de pandemia, escassez de insumos e função social foram deduzidas pela ré na contestação e enfrentadas na sentença, inexistindo violação ao art. 10 do CPC. 4. A aquisição de fração imobiliária em empreendimento explorado profissionalmente por incorporadora, em contrato de adesão e por pessoa física não demonstrada como integrante da cadeia produtiva, configura relação de consumo. A disciplina da multipropriedade pela Lei nº 13.777/2018 não afasta a incidência dos arts. 2º e 3º do CDC quando presentes consumidor e fornecedor. O REsp nº 2.001.086/MT não impõe afastamento automático do CDC em contratos de multipropriedade, pois a incidência depende da função desempenhada pelas partes no caso concreto. 5. A pandemia de COVID-19 foi fato grave e notório, mas não opera como excludente automática e ilimitada de responsabilidade contratual. No caso, a própria relação contratual foi aditada após o impacto inicial da pandemia, com nova previsão de entrega para 31/12/2022 e tolerância até 30/06/2023. As alegações de escassez de insumos, alta de custos, elevação da Selic e inadimplência de adquirentes foram apresentadas de forma genérica, sem demonstração individualizada de nexo causal inevitável com o atraso prolongado verificado até a sentença de 04/03/2026. O REsp nº 1.950.665/SP não autoriza afastamento da mora sem prova concreta de impacto direto e insuperável. 6. Reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora pelo atraso, a restituição das parcelas pagas pelo comprador deve ser integral e imediata, conforme a Súmula 543/STJ. O art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 disciplina hipóteses de distrato ou resolução provocada pelo adquirente, não autorizando retenções de comissão de corretagem, multa rescisória ou diferimento de pagamento quando o desfazimento decorre do inadimplemento da incorporadora. O REsp nº 1.599.511/SP, relativo à validade da transferência da comissão de corretagem quando previamente informada, não afasta a restituição integral em resolução causada pela vendedora. 7. É cabível a inversão da cláusula penal em favor do comprador quando o contrato de adesão prevê penalidade apenas contra o adquirente e o inadimplemento correlato é imputável à fornecedora, nos termos do Tema 971/STJ. A decisão integrativa limitou a multa a 10% dos valores pagos, solução proporcional que não aplica automaticamente o percentual de 25% requerido na inicial e preserva a reciprocidade contratual sem gerar enriquecimento indevido. O Tema 970/STJ não impede a condenação, pois não houve cumulação com lucros cessantes ou danos morais. 8. A função social do contrato, a preservação da empresa e a relevância econômica do empreendimento não autorizam transferir ao consumidor individual o ônus do atraso prolongado na entrega. Os arts. 421 e 422 do Código Civil orientam a preservação de relações equilibradas e fundadas na boa-fé, mas não legitimam o descumprimento da obrigação principal assumida pela incorporadora. 9. Desprovida integralmente a apelação, são devidos honorários advocatícios recursais, razão pela qual se majora a verba fixada na sentença de 10% para 12% sobre o valor da condenação, observados os limites do art. 85, § 2º, do CPC, nos termos do art. 85, § 11, do CPC. IV. DISPOSITIVO: RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PARA 12% SOBRE O VALOR DA CONDENAÇÃO. Tese de julgamento: "1. O julgamento antecipado da lide não configura cerceamento de defesa quando a controvérsia relevante é documental e a prova oral requerida não tem aptidão para alterar a solução jurídica da causa. 2. A aquisição de fração imobiliária em regime de multipropriedade por pessoa física, perante incorporadora profissional, pode configurar relação de consumo quando ausente prova de atuação do adquirente na cadeia produtiva. 3. A pandemia de COVID-19 e fatores macroeconômicos não afastam automaticamente a responsabilidade da incorporadora por atraso prolongado na entrega do empreendimento, especialmente quando o prazo foi aditado após o impacto inicial do evento sanitário. 4. Resolvido o contrato por culpa exclusiva da promitente vendedora, a restituição das parcelas pagas deve ser integral e imediata, sem retenções próprias de distrato causado pelo adquirente. 5. É cabível a cláusula penal invertida em favor do consumidor, em contrato de adesão imobiliário, quando reconhecido o inadimplemento da incorporadora, observada a proporcionalidade." Dispositivos relevantes citados: arts. 10, 355, I, 370, 371, 1.009, 1.026, §§ 2º, 3º e 4º, do CPC; arts. 2º, 3º e 6º, VIII, do CDC; arts. 393, 396, 421 e 422 do Código Civil; art. 67-A da Lei nº 4.591/1964; Lei nº 13.777/2018; art. 85, §§ 2º e 11, do CPC. Jurisprudência relevante citada: Súmula 543/STJ; Tema 971/STJ; Tema 970/STJ; REsp nº 2.001.086/MT; REsp nº 1.950.665/SP; REsp nº 1.599.511/SP.
por unanimidade, em conhecer do recurso apelatório nº 3035784-05.2024.8.06.0001 para negar-lhe provimento
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