Procedimento Comum Cível 5191037-04.2025.8.09.0010

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. CONDOMÍNIO SOBRE IMÓVEL HERDADO. PRELIMINAR DE NULIDADE DA SENTENÇA POR FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEIÇÃO. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA. PRECLUSÃO. MÉRITO. USO EXCLUSIVO DA PARTE HABITÁVEL DO BEM POR UM DOS CONDÔMINOS. CONSTATAÇÃO POR INSPEÇÃO JUDICIAL. DEVER DE PAGAR ALUGUEL PROPORCIONAL AOS DEMAIS. TERMO INICIAL. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. VALOR DO ALUGUEL. ESTIMATIVA DO OFICIAL DE JUSTIÇA. VALIDADE. RESPONSABILIDADE PELOS ENCARGOS TRIBUTÁRIOS (IPTU). PROPORCIONALIDADE. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. MANUTENÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que, em ação de arbitramento de aluguel, julgou parcialmente procedentes os pedidos para condenar a ré ao pagamento de aluguéis mensais aos autores, na proporção de 60% de 1,5 salário mínimo, a partir da data de notificação extrajudicial, bem como ao ressarcimento de 60% dos valores de IPTU do período. O recurso busca a reforma integral da sentença, arguindo nulidades processuais e, no mérito, a inexistência de uso exclusivo e a incorreção do valor e do termo inicial da obrigação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Discute-se: (i) se a sentença é nula por falta de fundamentação; (ii) a ocorrência de cerceamento de defesa pelo indeferimento de prova pericial não requerida oportunamente; (iii) se a ocupação da única parte habitável de um imóvel em condomínio configura uso exclusivo para fins de arbitramento de aluguel; (iv) se a estimativa de valor locatício feita por oficial de justiça em inspeção judicial é prova suficiente para o arbitramento; (v) o termo inicial da obrigação de pagar aluguéis, se da notificação extrajudicial ou de outro marco; (vi) a responsabilidade do condômino ocupante pelos encargos tributários (IPTU); e (vii) a distribuição dos ônus de sucumbência. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não há nulidade por falta de fundamentação da sentença que enfrenta a controvérsia central e expõe as razões de decidir com base nas provas dos autos, ainda que não rebata, um a um, todos os argumentos da parte, conforme art. 489, § 1º, IV, do CPC. 4. Rejeita-se a alegação de cerceamento de defesa pela não produção de prova pericial quando a parte, no momento processual oportuno (saneamento), não a requereu e anuiu com a realização de inspeção judicial, operando-se a preclusão sobre a matéria. 5. A ocupação exclusiva da única edificação habitável de um imóvel em condomínio por um dos coproprietários configura privação de uso e gozo pelos demais, ensejando o dever de pagar aluguel proporcional, nos termos do art. 1.319 do Código Civil, ainda que as outras áreas do bem estejam abandonadas ou em ruínas. 6. A oposição dos demais condôminos, manifestada por notificação extrajudicial, constitui o termo inicial da obrigação de pagar aluguéis, cessando a tolerância anterior e caracterizando a mora do ocupante exclusivo. 7. É válido o arbitramento de aluguel com base em estimativa realizada por oficial de justiça em auto de inspeção judicial que descreve detalhadamente as características, o estado de conservação e as condições de habitabilidade do imóvel, cabendo à parte interessada produzir prova em contrário para desconstituir tal avaliação. 8. O condômino que utiliza o imóvel com exclusividade responde pelas despesas inerentes à posse, como o IPTU, devendo o pagamento ser proporcional às frações ideais dos demais coproprietários que não usufruem do bem, conforme os artigos 1.315 e 1.403, II, do Código Civil, e o art. 34 do CTN. 9. Acolhida a pretensão principal de arbitramento de aluguéis, a fixação de valor inferior ao postulado na inicial caracteriza decaimento mínimo do pedido, o que impõe a condenação integral da parte ré aos ônus da sucumbência. IV. DISPOSITIVO E TESE 10. Recurso conhecido e desprovido. Tese de julgamento: 1. Não padece de nulidade por falta de fundamentação a decisão que, enfrentando o núcleo da controvérsia, apresenta motivação suficiente, ainda que não se refira a cada um dos argumentos da parte. 2. Opera-se a preclusão sobre o direito de produzir prova pericial quando a parte, na fase de especificação de provas, não a requer e, posteriormente, não se insurge contra a decisão que defere prova diversa. 3. O uso exclusivo por um condômino da única parte útil e habitável de um imóvel comum gera a obrigação de pagar aluguel aos demais coproprietários, sendo irrelevante a inabitabilidade das outras áreas do bem. 4. A notificação extrajudicial que manifesta a oposição dos demais condôminos é marco suficiente para constituir em mora o ocupante exclusivo e fixar o termo inicial da obrigação de pagar aluguéis. 5. O condômino que ocupa exclusivamente o imóvel comum deve arcar com os encargos tributários (IPTU) na proporção correspondente à soma de sua cota-parte com as dos demais coproprietários privados do uso. Dispositivos relevantes citados: Código de Processo Civil, arts. 85, §11, 489, § 1º, IV, e 612; Código Civil, arts. 1.315, 1.319 e 1.403, II; Código Tributário Nacional, art. 34. Jurisprudência relevante citada: TJGO, Agravo de Instrumento 5064879-04.2024.8.09.0085; TJGO, Apelação Cível 5075329-09.2020.8.09.0000; STJ, AgInt no AREsp 1576301/MG; STJ, AgInt no AREsp 1809585/SP; STJ, AREsp 2266118/SP; TJ-DF 07076598520218070010.

Dispositivo

acordam os componentes da Terceira Turma Julgadora da Décima Primeira Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, em conhecer do apelo e negar-lhe provimento

Citações

• art. 1.315 do CC
• art. 1.319 do CC
• art. 1.403 do CC
• art. 80 do CPC
• art. 81 do CPC
• art. 85 do CPC
• art. 489 do CPC
• art. 612 do CPC
• art. 1.021 do CPC
• art. 1.026 do CPC
• art. 34 do CTN
• Súmula 182 do STJ
• Súmula 283 do STF
• Súmula 284 do STF
• Súmula 568 do STJ
• Súmula 83 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete