STJ · súmula
Súmula 84 do STJ
Vigente
Enunciado
É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.
Fonte: STJ, Enunciados das Súmulas do STJ (PDF oficial).
Na prática
A Súmula 84 do STJ diz que é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.
Na prática, quem comprou o imóvel por contrato sem registro pode usar embargos de terceiro contra a penhora ou a constrição do bem. A súmula trata de admitir os embargos; se o pedido procede depende das provas, como a boa-fé e a data da penhora.
A fraude à execução é o ponto em que a Súmula 84 mais se cruza com outra: nas decisões abaixo, o STJ cita a Súmula 84 junto com a 375 (AREsp 3.288.062), que exige registro da penhora ou prova de má-fé do terceiro adquirente. Ver a Súmula 375 do STJ.
O que diz a Súmula 84 do STJ?
O enunciado, da Corte Especial (aprovado em 18/06/1993, DJ de 02/07/1993, p. 13283), tem uma frase: “É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.” O texto é o que o STJ publica nas suas súmulas.
Compra sem registro dá direito a embargos de terceiro?
Pela súmula, a falta de registro não impede a oposição dos embargos. No AgInt no AREsp 3.036.483, a Terceira Turma manteve decisão que reconheceu a legitimidade e o interesse do adquirente com compra e venda não registrada, transcrevendo a Súmula 84.
Quais os limites da Súmula 84?
A súmula não garante que os embargos serão acolhidos. No AgInt no REsp 2.242.641, a Quarta Turma entendeu que a escritura de compra e venda não registrada é inoponível ao credor hipotecário de boa-fé, titular de hipoteca registrada. No AREsp 3.288.062, a Quarta Turma manteve a improcedência dos embargos por fraude à execução, com base nas premissas de fato do tribunal de origem (Súmula 7).
Como o STJ aplica a Súmula 84 hoje?
- AgInt no AREsp 3.036.483, Terceira Turma, 24/09/2026: compra e venda não registrada, com aquisição comprovada por outros meios; a ementa transcreve a Súmula 84 e nega provimento ao agravo interno.
- AgInt no REsp 2.242.641/MT, Quarta Turma, 17/09/2026: o tribunal de origem aplicara a Súmula 84 ao adquirente; a ementa mantém a decisão que deu prevalência à hipoteca registrada, porque a aquisição sem registro é inoponível ao credor hipotecário de boa-fé.
- AREsp 3.288.062, Quarta Turma, 02/10/2026: embargos de terceiro julgados improcedentes por fraude à execução e má-fé da adquirente; revisar isso exigiria reexame de fatos (Súmula 7), e o agravo foi conhecido para conhecer em parte do recurso e negar-lhe provimento (Súmulas 84 e 375).
- AREsp 3.249.576, Quarta Turma, 08/10/2026: tutela de urgência em ação declaratória de nulidade; o STJ não aprecia alegada violação de súmula em recurso especial (Súmula 518) e desproveu o agravo, que invocava a Súmula 84.
O padrão nessas decisões: a Súmula 84 abre a porta dos embargos de terceiro a quem comprou sem registro, mas o resultado depende de boa-fé, de registro de hipoteca ou penhora e das provas de cada processo.
Decisões da base do Precedentes, com o link do tribunal. Não é promessa de resultado: cada caso depende dos seus fatos.
Veja também: Súmula 375 do STJ: fraude à execução e registro da penhora · Tema: Súmula 375 do STJ · Todas as súmulas do STJ.
Decisões que citam a Súmula 84 do STJ
2.328 decisões do STJ citam a Súmula 84 do STJ, de 1994 a 2026; 13,8% favoráveis a quem recorreu ou impetrou.
Como contamos
- Universo
- Decisões do STJ na base (fora as sob sigilo) que citam a Súmula 84 do STJ; cada decisão conta uma vez.
- Período
- de 1994 a 2026, pelo ano do julgamento (ou da publicação, quando falta o julgamento). Contagem de 30/09/2026.
- Critério
- Favorável = resultado concedido, provido ou parcial: o lido no dispositivo pela pesquisa por caso, quando houver; senão, o campo estruturado do tribunal (STJ 2021+: teor; STF: classificação do dispositivo na coleta; TJDFT: dispositivo do acórdão, campo "decisão" do JurisDF) e, quando esse campo não traz desfecho (e no STJ até 2020), o dispositivo lido por regra. A taxa é favoráveis sobre todas as decisões do universo: negado, não conhecido, negado seguimento, prejudicado e outro (liminar, desistência, conflito de competência, devolução à origem, despacho) contam no total sem ser favoráveis. Citação lida do texto por extração automática: grafias fora do padrão podem faltar.
23 decisões do STF citam a Súmula 84 do STJ, de 2012 a 2026; 0,0% favoráveis a quem recorreu ou impetrou (base pequena: leia como indício, não como tendência).
Como contamos
- Universo
- Decisões do STF na base (fora as sob sigilo) que citam a Súmula 84 do STJ; cada decisão conta uma vez.
- Período
- de 2012 a 2026, pelo ano do julgamento (ou da publicação, quando falta o julgamento). Contagem de 30/09/2026.
- Critério
- Favorável = resultado concedido, provido ou parcial: o lido no dispositivo pela pesquisa por caso, quando houver; senão, o campo estruturado do tribunal (STJ 2021+: teor; STF: classificação do dispositivo na coleta; TJDFT: dispositivo do acórdão, campo "decisão" do JurisDF) e, quando esse campo não traz desfecho (e no STJ até 2020), o dispositivo lido por regra. A taxa é favoráveis sobre todas as decisões do universo: negado, não conhecido, negado seguimento, prejudicado e outro (liminar, desistência, conflito de competência, devolução à origem, despacho) contam no total sem ser favoráveis. Citação lida do texto por extração automática: grafias fora do padrão podem faltar.
22 decisões do TJDFT citam a Súmula 84 do STJ, em 2026; 40,9% favoráveis a quem recorreu ou impetrou (base pequena: leia como indício, não como tendência).
Como contamos
- Universo
- Decisões do TJDFT na base (fora as sob sigilo) que citam a Súmula 84 do STJ; cada decisão conta uma vez.
- Período
- em 2026, pelo ano do julgamento (ou da publicação, quando falta o julgamento). Contagem de 30/09/2026.
- Critério
- Favorável = resultado concedido, provido ou parcial: o lido no dispositivo pela pesquisa por caso, quando houver; senão, o campo estruturado do tribunal (STJ 2021+: teor; STF: classificação do dispositivo na coleta; TJDFT: dispositivo do acórdão, campo "decisão" do JurisDF) e, quando esse campo não traz desfecho (e no STJ até 2020), o dispositivo lido por regra. A taxa é favoráveis sobre todas as decisões do universo: negado, não conhecido, negado seguimento, prejudicado e outro (liminar, desistência, conflito de competência, devolução à origem, despacho) contam no total sem ser favoráveis. Citação lida do texto por extração automática: grafias fora do padrão podem faltar.
As 20 decisões mais recentes que citam a Súmula 84 do STJ.
- TJDFTAcórdão n. 2183032AcórdãoNegadoRel. Des. Roberval Casemiro Belinati4ª Turma Cíveljulgada em 23/09/2026publicada em 08/10/2026processual_civil
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS E AQUISITIVOS. PENHORA POSTERIOR À AQUISIÇÃO. FRAUDE À EXECUÇÃO. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO DA EXECUÇÃO OU REGISTRO DE PENHORA. BOA-FÉ DOS ADQUIRENTES. ÔNUS DA PROVA DO CREDOR. SÚMULAS 84 E 375 DO STJ. TEMA…
Ver no tribunalCopiar citação
- STJAREsp 3.333.512MonocráticaNão conhecidoRel. Min. Presidente do STJpublicada em 08/10/2026civil
Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor…
- STJAREsp 3.249.576AcórdãoNegadoRel. Min. João Otávio de NoronhaQuarta Turmapublicada em 08/10/2026civil
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. TUTELA DE URGÊNCIA EM AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial. Agravo desprovido. Óbices aplicados: Súmula n. 735 do STF, Súmula n. 7…
- TRT2Sem númeroAcórdãoNão conhecidoRel. Des. Maria de Fatima da Silva11ª Turmajulgada em 28/09/2026publicada em 06/10/2026
DIREITO PROCESSUAL DO TRABALHO. EMBARGOS DE TERCEIRO. FRAUDE À EXECUÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. AGRAVO DE PETIÇÃO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de petição interposto pelo exequente, embargado, contra a sentença que julgou procedentes os embargos de terceiro e…
Ver no tribunalCopiar citação
- TJDFTAcórdão n. 2177097AcórdãoNegadoRel. Des. Fábio Eduardo Marques5ª Turma Cíveljulgada em 23/09/2026publicada em 06/10/2026administrativo
Direito administrativo, civil e processual civil. Apelação cível. Embargos de terceiro. Penhora de direitos aquisitivos sobre imóvel público. Ocupação particular. Mera detenção precária. Impossibilidade de usucapião, retenção e indenização por benfeitorias. Ausência de nulidade da sentença e de…
Ver no tribunalCopiar citação
- TJDFTAcórdão n. 2176275AcórdãoNegadoRel. Des. Roberval Casemiro Belinati4ª Turma Cíveljulgada em 09/09/2026publicada em 06/10/2026civil
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. IMÓVEL EM PARCELAMENTO IRREGULAR. DUPLICIDADE DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. ANTERIORIDADE CONTRATUAL. INSUFICIÊNCIA. MELHOR POSSE. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. REQUISITOS NÃO COMPROVADOS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE…
Ver no tribunalCopiar citação
- TRT2Sem númeroAcórdãoNegadoRel. Des. Waldir dos Santos Ferro11ª Turmajulgada em 28/09/2026publicada em 06/10/2026
AGRAVO DE PETIÇÃO. PENHORA DE IMÓVEL. POSSE DE BOA-FÉ. AUSÊNCIA DE AVERBAÇÃO. LEVANTAMENTO DA PENHORA. O imóvel objeto da constrição judicial foi alienado em 22 de julho de 1987, mediante Escritura Pública de Venda e Compra, antes do ajuizamento da ação principal (29/03/2005) e da decretação de…
Ver no tribunalCopiar citação
- TRT3Sem númeroAcórdãoNegadoRel. Des. Daniela Torres Conceicao2ª Turmapublicada em 05/10/2026
EMBARGOS DE TERCEIRO. INDISPONIBILIDADE DE BEM IMÓVEL. TRANSAÇÃO JUDICIAL ANTERIOR EM VARA DE FAMÍLIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO. BOA-FÉ. SÚMULAS 84 E 375 DO STJ. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. I. A celebração de acordo judicial homologado perante o Juízo de Família em data muito…
Ver no tribunalCopiar citação
- TRF1Sem númeroAcórdãoNegadoRel. Des. Pedro Braga Filho13ª Turmapublicada em 05/10/2026processual_civil
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO FISCAL. PENHORA DE IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. POSSE. ART. 674 DO CPC. SÚMULA 84 DO STJ. LEGITIMIDADE ATIVA. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL. COINCIDÊNCIA DE LOTE, QUADRA, ÁREA, DIMENSÕES E CONFRONTAÇÕES. DIVERGÊNCIA NOMINAL QUANTO…
Ver no tribunalCopiar citação
- TRF1Sem númeroAcórdãoNegadoRel. Des. Roberto Carvalho Veloso13ª Turmapublicada em 05/10/2026processual_civil
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO FISCAL. MULTA AMBIENTAL. CRÉDITO NÃO TRIBUTÁRIO. FRAUDE À EXECUÇÃO. SÚMULAS 84 E 375 DO STJ. CERCEAMENTO DE DEFESA. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação…
Ver no tribunalCopiar citação
- TRT3Sem númeroAcórdãoNegadoRel. Des. Daniela Torres Conceicao2ª Turmapublicada em 05/10/2026
EMBARGOS DE TERCEIRO. INDISPONIBILIDADE DE BEM IMÓVEL. TRANSAÇÃO JUDICIAL ANTERIOR EM VARA DE FAMÍLIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO. BOA-FÉ. SÚMULAS 84 E 375 DO STJ. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. I. A celebração de acordo judicial homologado perante o Juízo de Família em data muito…
Ver no tribunalCopiar citação
- STJAREsp 3.311.062MonocráticaNegadoRel. Min. Raul Araújopublicada em 05/10/2026civil
- STJAREsp 3.289.620MonocráticaNão conhecidoRel. Min. Raul Araújopublicada em 05/10/2026civil
Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial, quanto às alegações de violação dos arts. 18, 75, VII, 489, § 1º, IV e VI, e 492 do Código de Processo Civil, e, nessa extensão, negar-lhe provimento. No mais, não conheço do recurso especial, ante a incidência da Súmula…
- STJAREsp 3.324.390MonocráticaNegadoRel.ª Min.ª Maria Isabel Gallottipublicada em 05/10/2026civil
- TRF1Sem númeroAcórdãoNegadoRel. Des. Pedro Braga Filho13ª Turmapublicada em 05/10/2026processual_civil
PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA ANTERIOR À INSCRIÇÃO EM DÍVIDA ATIVA. REGISTRO IMOBILIÁRIO POSTERIOR. LEGITIMIDADE. POSSE. SÚMULA 84 DO STJ. PROVA DOCUMENTAL. FRAUDE À EXECUÇÃO. ART. 185 DO CTN. NATUREZA TRIBUTÁRIA DO CRÉDITO…
Ver no tribunalCopiar citação
- TRT2Sem númeroAcórdãoParcialRel. Des. Wilson Ricardo Buquetti Pirotta6ª Turmajulgada em 24/09/2026publicada em 05/10/2026
AGRAVO DE PETIÇÃO. EMBARGOS DE TERCEIRO. DECISÃO QUE REJEITOU OS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. PRELIMINAR DE NULIDADE POR NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ACOLHIMENTO. Comprovado que os embargos de declaração opostos pelo exequente identificaram, de forma objetiva e discriminada, pontos concretos…
Ver no tribunalCopiar citação
- TJDFTAcórdão n. 2176258AcórdãoNegadoRel. Des. Roberval Casemiro Belinati4ª Turma Cíveljulgada em 09/09/2026publicada em 05/10/2026civil
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL EM PARCELAMENTO IRREGULAR. DUPLICIDADE DE CESSÃO DE DIREITOS POSSESSÓRIOS. POSSE ADVINDA DE NEGÓCIO NÃO REGISTRADO. SÚMULA Nº 84 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. TERCEIRO ADQUIRENTE DE BOA-FÉ. MANUTENÇÃO NA POSSE…
Ver no tribunalCopiar citação
- STJREsp 2.298.106MonocráticaNegadoRel. Min. Raul Araújopublicada em 05/10/2026processual_civil
Ante o exposto, não conheço do recurso especial. Havendo prévia fixação de honorários de advogado pelas instâncias de origem, determino a sua majoração, em desfavor da parte recorrente, no importe de 10% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil…
- TRF1Sem númeroAcórdãoNegadoRel. Des. Roberto Carvalho Veloso13ª Turmapublicada em 05/10/2026processual_civil
TRIBUTÁRIO. PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO FISCAL. FRAUDE À EXECUÇÃO. ALIENAÇÃO DE IMÓVEL POR SÓCIOS EXCLUÍDOS DO POLO PASSIVO. REDIRECIONAMENTO SUPERVENIENTE. AUSÊNCIA DE FRAUDE. INSTRUMENTO PARTICULAR SEM REGISTRO. COMPROVAÇÃO POR CONJUNTO PROBATÓRIO. HONORÁRIOS. MATÉRIA NÃO…
Ver no tribunalCopiar citação
- TRT3Sem númeroAcórdãoNegadoRel. Des. Daniela Torres Conceicao2ª Turmapublicada em 05/10/2026
EMBARGOS DE TERCEIRO. INDISPONIBILIDADE DE BEM IMÓVEL. TRANSAÇÃO JUDICIAL ANTERIOR EM VARA DE FAMÍLIA. AUSÊNCIA DE REGISTRO CARTORÁRIO. BOA-FÉ. SÚMULAS 84 E 375 DO STJ. BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. I. A celebração de acordo judicial homologado perante o Juízo de Família em data muito…
Ver no tribunalCopiar citação
Perguntas frequentes
O que diz a Súmula 84 do STJ?
Que é admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro.
Imóvel sem registro pode ser defendido por embargos de terceiro?
Pela súmula, a falta de registro não impede os embargos. No AgInt no AREsp 3.036.483, o STJ manteve decisão que reconheceu legitimidade e interesse do adquirente com compra e venda não registrada.
A Súmula 84 garante que os embargos serão acolhidos?
Não. No AgInt no REsp 2.242.641, a aquisição não registrada foi considerada inoponível ao credor hipotecário de boa-fé; no AREsp 3.288.062, os embargos foram julgados improcedentes por fraude à execução.
Qual a relação com a Súmula 375 do STJ?
O AREsp 3.288.062 cita as duas: a Súmula 84 sobre a admissibilidade dos embargos e a 375 sobre fraude à execução. Veja a página da Súmula 375 neste site.