Apelação Cível 7000723-34.2021.8.22.0014

Ementa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL PRINCIPAL E ADESIVA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO. INADIMPLEMENTO RELATIVO À QUITAÇÃO OU TRANSFERÊNCIA DE FINANCIAMENTO HABITACIONAL. MULTA CONTRATUAL, TAXA DE FRUIÇÃO, INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS, RETENÇÃO E COMPENSAÇÃO DE CRÉDITOS. PARCIAL PROVIMENTO DA APELAÇÃO PRINCIPAL E DESPROVIMENTO DO RECURSO ADESIVO. I. Caso em exame 1. Apelação cível principal interposta pelos compradores e apelação adesiva interposta pelos vendedores contra sentença que declarou a resolução contratual de promessa de compra e venda de imóvel urbano, com reintegração de posse, condenação dos compradores ao pagamento de multa contratual de 20% sobre os valores pagos, taxa de fruição de 0,5% ao mês sobre diferentes bases, e indenização por benfeitorias úteis, com compensação entre créditos recíprocos. II. Questão em discussão 2. As questões principais consistem em saber: (i) se deve ser afastada a deserção por preparo recursal parcelado; (ii) qual o marco da constituição em mora dos compradores; (iii) a base e percentual da multa contratual; (iv) o critério de base para a taxa de fruição; (v) o valor e modalidade da indenização por benfeitorias e o direito de retenção; (vi) a forma de compensação entre créditos recíprocos; (vii) eventual erro material na definição dos ônus sucumbenciais; (viii) a incidência de correção monetária e juros sobre valores devolvidos. III. Razões de decidir 3. O preparo recursal pode ser parcelado nos termos do art. 98, § 6º do CPC, afastando-se a deserção, ante o pedido tempestivo e comprovação de recolhimento das parcelas. 4. Em obrigação sem termo expresso, a constituição em mora opera-se com a válida citação judicial, influindo nos consectários. 5. Multa contratual de 20% é legítima e proporcional, devendo incidir sobre os valores efetivamente pagos (entrada e parcelas reembolsadas), e não sobre o valor total do contrato, evitando enriquecimento sem causa. 6. Taxa de fruição de 0,5% ao mês é devida, devendo incidir sobre o valor contratual do imóvel (R$250.000,00), atualizado pelo IPCA desde o contrato, e não sobre avaliação posterior que inclui benfeitorias feitas pelos compradores. 7. A indenização por benfeitorias úteis foi corretamente fixada em R$67.702,50 com base em perícia, devendo assegurar aos compradores direito de retenção até a compensação ou pagamento integral, sem afastar a taxa de fruição durante o período de ocupação. 8. Compensação determinada deve abranger todos os créditos recíprocos, apurando-se saldo em favor de uma das partes. 9. Correção monetária pelo IPCA incide a partir de cada desembolso, enquanto juros de mora são devidos a partir do trânsito em julgado. 10. Corrige-se erro material para consignar que os ônus sucumbenciais da reconvenção recaem sobre os reconvindos/autores, observada a sucumbência reconhecida. IV. Dispositivo e tese 11. Parcial provimento à apelação principal: reconhece a citação como marco formal da mora; afasta a majoração da taxa de fruição sobre avaliação pericial; fixa multa contratuai sobre valores efetivamente pagos; assegura retenção até a compensação integral pelas benfeitorias; determina compensação global entre créditos; corrige de ofício erro material nos ônus sucumbenciais; determina correção monetária pelo IPCA desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado. 12. Desprovimento da apelação adesiva, mantendo-se a improcedência quanto à pretensão de afastar a indenização por benfeitorias e de incidir a multa sobre o valor total do contrato. Tese de julgamento: “Em contrato de compra e venda de imóvel com obrigação sem termo certo para quitação ou transferência de financiamento, o marco formal da mora é a citação válida; a multa contratual deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, em percentual compatível com a finalidade compensatória e vedação ao enriquecimento sem causa; a taxa de fruição remunera a ocupação do bem e deve incidir sobre o valor contratual do imóvel, atualizado; benfeitorias úteis realizadas pelo comprador conferem direito à indenização e retenção até a compensação integral, sem afastar a taxa de ocupação; compensação abrange todos os créditos recíprocos, com atualização monetária desde cada desembolso e juros a partir do trânsito em julgado.” Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 98, § 6º, 371, 368, 475, 413, 997, §§ 1º e 2º, 141, 492, 85, § 11; CC, arts. 397, parágrafo único, 1.219, 1.220; Lei nº 10.150/2000, art. 20; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A; Lei nº 4.721/2020; Resolução TJRO nº 151/2020. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2.100.388/SP, Rel. Min. Humberto Martins, 3ª Turma, j. 02.09.2024; STJ, AREsp 2.707.207/PR, Rel. Min. Moura Ribeiro, 3ª Turma, j. 13.10.2025; STJ, REsp 2.024.829/SC, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 07.03.2023; STJ, AREsp 2.990.880/MS, Rel. Min. Moura Ribeiro, j. 09.12.2025; TJRO, Apelação Cível nº 7029536-13.2021.8.22.0001, Rel. Des. Marcos Alaor Diniz Grangeia, j. 23.05.2024; TJRO, Apelação Cível nº 7012091-79.2021.8.22.0001, Rel. Des. Paulo Kiyochi Mori, j. 19.12.2023; TJRO, Apelação Cível nº 7016369-89.2022.8.22.0001, Rel. Des. Paulo Kiyochi Mori, j. 22.08.2023; TJRO, Apelação Cível nº 7004642-33.2022.8.22.0002, Rel. Des. Isaias Fonseca Moraes, j. 19.05.2023; TJRO, Apelação Cível nº 7052562-69.2023.8.22.0001, Rel. Des. José Antonio Robles, j. 11.12.2024.

Dispositivo

PRELIMINAR REJEITADA. NO MÉRITO, RECURSO DE APELAÇÃO PRINCIPAL PARCIALMENTE PROVIDO E RECURSO ADESIVO NÃO PROVIDO, NOS TERMOS DO VOTO DA RELATORA, POR UNANIMIDADE..

Citações

• art. 299 do CC
• art. 368 do CC
• art. 397 do CC
• art. 413 do CC
• art. 475 do CC
• art. 1.219 do CC
• art. 1.220 do CC
• art. 51 do CDC
• art. 85 do CPC
• art. 98 do CPC
• art. 141 do CPC
• art. 368 do CPC
• art. 371 do CPC
• art. 413 do CPC
• art. 475 do CPC
• art. 492 do CPC
• art. 997 do CPC
• art. 1.022 do CPC
• art. 1.025 do CPC
• art. 20 da Lei 10.150/2000
• art. 67-A da Lei 4.591/1964
• Súmula 182 do STJ
• Súmula 543 do STJ
• Tema 970 do STJ

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete