Tema 1.113 do STJ: decisões que aplicam o precedente

O Tema 1113 do Superior Tribunal de Justiça responde a uma pergunta de quem compra imóvel: sobre que valor o município calcula o ITBI, o imposto de transmissão? A Primeira Seção decidiu, em recurso repetitivo, que a base de cálculo é o valor de mercado do imóvel, e que a prefeitura não pode fixar o valor de antemão por uma tabela própria.

Na prática, o valor da compra e venda declarado pelo contribuinte é presumido correto. Para afastá-lo, o fisco precisa abrir um processo administrativo, com contraditório. Nas decisões do índice, esse é o ponto que o STJ usa para corrigir acórdãos que mantêm a cobrança com base em parâmetros fixados pelo município (STJ, REsp 2.288.282/PR (documento oficial no site do STJ)).

Ao mesmo tempo, muitos recursos que invocam o tema não chegam a ser julgados no mérito: esbarram em súmulas, em recurso errado ou em matéria que não é a do ITBI (STJ, REsp 2.293.070 (documento oficial no site do STJ); STJ, AREsp 3.105.897/MG (documento oficial no site do STJ)). No índice, são 428 decisões do STF e do STJ, de 2021 a 2026.

Esta página reúne a tese conforme o portal do STJ, as datas oficiais do julgamento e as decisões do índice que citam o Tema 1113, inclusive as que não o aplicam e o motivo.

A questão submetida a julgamento foi definir se a base de cálculo do ITBI está vinculada à do IPTU e se é legítimo adotar valor venal de referência, fixado previamente pelo fisco municipal, como parâmetro. A tese firmada, segundo a página do Tema 1113 no portal do STJ, é esta:

a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

Em português direto: o valor do IPTU não é piso do ITBI, o preço declarado vale até o fisco provar o contrário em processo administrativo, e tabela de valores de referência criada pelo município não substitui esse processo.

Segundo o portal do STJ, o recurso especial representativo veio do TJSP e foi relatado pelo Ministro Gurgel de Faria. A afetação foi publicada em 11/11/2021, o julgamento foi em 24/02/2022 e o acórdão foi publicado em 03/03/2022. Houve embargos de declaração, com data de 16/05/2022 no portal. A situação do tema é "Acórdão Publicado - RE Pendente": o recurso extraordinário admitido como representativo de controvérsia foi remetido ao Supremo Tribunal Federal (relatora Ministra Cármen Lúcia, concluso à relatora na última atualização do portal, em 07/11/2025). Por isso, a tese vale para o STJ, mas o STF ainda pode se manifestar sobre a existência de matéria constitucional.

Quem recebe lançamento de ITBI com base em valor de referência da prefeitura, sem processo administrativo que justifique afastar o preço da escritura, pode invocar o tema, e o STJ já proveu recurso em caso de imóvel arrematado em leilão extrajudicial em que o município aplicou parâmetros pré-fixados (STJ, REsp 2.288.282/PR (documento oficial no site do STJ)).

Mas a tese não resolve tudo. Quando a discussão exige rever provas do caso, como em revisão de lançamento numa permuta de imóveis, o STJ aplica a Súmula 7 e a Súmula 83 e nega provimento (STJ, AgInt no AREsp 3.227.209/MG (documento oficial no site do STJ)). Se a origem negou seguimento ao recurso por conformidade com o tema, o caminho é o agravo interno, e o STJ não reexamina essa parte no recurso especial (STJ, AREsp 3.288.773/RS (documento oficial no site do STJ); STJ, AREsp 3.192.746 (documento oficial no site do STJ)). O pedido de uniformização de interpretação de lei por suposta contrariedade ao tema também não foi conhecido (STJ, PUIL 6.729 (documento oficial no site do STJ)).

O tema também não alcança outros tributos: o STJ afastou sua aplicação ao ITCMD, cuja base foi apurada por avaliação administrativa com base em lei estadual, e ao IPTU de imóvel novo (STJ, AREsp 3.105.897/MG (documento oficial no site do STJ); STJ, AgInt no REsp 1.802.589/DF (documento oficial no site do STJ)). O resultado de cada caso depende das provas e do que o tribunal de origem decidiu, e esta página não é promessa de resultado.