Apelação Cível 1011593-46.2025.8.11.0003

Ementa

DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE EM LOTEAMENTO. RELAÇÃO DE CONSUMO. PRELIMINAR DE AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA E PRELIMINAR DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO EM RAZÃO DA SÚMULA N.º 543 DO STJ. REJEIÇÃO. PREJUDICIAL DE MÉRITO DE DECADÊNCIA. ART. 26, II, DO CDC. AFASTAMENTO. ATRASO NA ENTREGA DA INFRAESTRUTURA. FORTUITO INTERNO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL DAS VENDEDORAS. INOCORRÊNCIA DE VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM E SUPRESSIO. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N.º 13.786/2018. INDEVIDAS RETENÇÃO DE 25%, FRUIÇÃO, PARCELAMENTO DA DEVOLUÇÃO E EXCLUSÃO DA CORRETAGEM. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E EM PARCELA ÚNICA. CLÁUSULA PENAL MANTIDA. TEMA N.º 971/STJ. CONSECTÁRIOS LEGAIS. INPC ATÉ 29/08/2024. SELIC, EXCLUSIVAMENTE, A PARTIR DE 30/08/2024. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta pelas rés contra sentença que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de quantia paga, declarou rescindido contrato de compromisso de compra e venda de lote no loteamento Parque dos Lírios; condenou as requeridas, solidariamente, à restituição integral, em parcela única, da quantia de R$ 86.864,88; ao pagamento de cláusula penal contratual no valor de R$ 5.605,80 e ao pagamento das verbas sucumbenciais. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão consistem em saber: (i) se o recurso é inadmissível por ausência de impugnação específica ou em razão da Súmula n.º 543 do STJ; (ii) se a pretensão autoral está fulminada pela decadência do art. 26, II, do CDC; (iii) se a rescisão contratual decorreu de culpa da compradora, por incidência de venire contra factum proprium, supressio e ausência de boa-fé objetiva; (iv) se são devidas retenção de 25% dos valores pagos, fruição, devolução parcelada, retenção da corretagem e afastamento da cláusula penal; e (v) qual o índice de correção monetária e o regime de encargos aplicável à condenação. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Rejeita-se a preliminar de ausência de impugnação específica, pois as razões recursais enfrentam os fundamentos determinantes da sentença e expõem, ainda que sob ótica jurídica diversa, as razões de fato e de direito pelas quais as apelantes pretendem sua reforma, em conformidade com o art. 1.010, II e III, do CPC. A mera retomada de argumentos já deduzidos na contestação não configura, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade, quando direcionada à desconstituição da conclusão sentencial. 4. Rejeita-se, igualmente, a preliminar de não conhecimento fundada na Súmula n.º 543 do STJ, pois, embora constitua precedente qualificado, sua incidência pressupõe definição prévia acerca da causa do desfazimento contratual. Como as apelantes devolvem ao Tribunal controvérsia específica sobre a culpa pela rescisão e sobre os consectários decorrentes, a simples invocação do verbete sumular não impede, por si só, o conhecimento da apelação. 5. Afasta-se a prejudicial de decadência do art. 26, II, do CDC, porque a demanda não versa sobre vício aparente ou de fácil constatação, mas sobre inadimplemento contratual consistente na não entrega, em tempo e modo devidos, da infraestrutura do loteamento e do lote em condições regulares de uso. A pretensão deduzida é de resolução contratual por inadimplemento, com restituição de quantias pagas, hipótese em que incide o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil. 6. O contrato não tinha por objeto apenas um lote abstratamente considerado, mas lote específico inserido em empreendimento urbanístico cuja utilidade econômica dependia da implantação da infraestrutura prometida, compreendendo rede de energia, água potável, drenagem, esgoto, pavimentação, sarjetas e piquetamento, além da entrega formal do imóvel para fins de edificação. As próprias rés admitem que a infraestrutura não foi concluída no prazo contratualmente previsto, atribuindo o atraso a entraves ligados à SANEAR, ao Ministério Público, a TACs, a exigências administrativas e a obras complementares. 7. Tais entraves configuram fortuito interno, inerente ao risco da atividade econômica, e não afastam a responsabilidade objetiva do fornecedor, nos termos do art. 14 do CDC. Incidem, ainda, os arts. 30 e 35, I e III, do CDC, que vinculam o fornecedor à oferta e asseguram ao consumidor, em caso de inadimplemento, a resolução do contrato com restituição da quantia paga. A transferência, ao consumidor, dos ônus decorrentes da implantação do loteamento afronta os arts. 4º, I e III, 6º, III e IV, 39, V e XII, e 51, IV, XI e § 1º, II e III, do CDC, além dos arts. 421, 422 e 475 do Código Civil. 8. Não se configuram venire contra factum proprium nem supressio. A continuidade do pagamento das parcelas pela compradora não traduz renúncia ao direito de exigir o cumprimento da obrigação principal das vendedoras, mas tentativa de preservação do vínculo contratual, em consonância com a boa-fé objetiva. Não há incompatibilidade entre a manutenção dos pagamentos e a posterior postulação de resolução do contrato, diante da persistência do inadimplemento das fornecedoras. Também não se pode reconhecer confiança legítima em favor de quem permaneceu inadimplente em obrigação essencial do contrato. 9. Reconhecida a culpa exclusiva das vendedoras pelo desfazimento do negócio, é devida a restituição integral e imediata dos valores pagos, sem retenção. Por isso, são indevidas a retenção de 25%, a fruição, o parcelamento da devolução e a aplicação da Lei n.º 13.786/2018, seja porque o contrato é anterior à sua vigência, seja porque o regime nela previsto dirige-se precipuamente às hipóteses de resolução ou resilição por iniciativa ou culpa do adquirente. Também se mantém a inclusão da corretagem no montante restituível, por integrar o custo global da contratação e porque a resolução decorreu de culpa das vendedoras. 10. Mantém-se a condenação ao pagamento da cláusula penal contratual no valor de R$ 5.605,80. Inicialmente, assevera-se que não se aplicam à espécie as disposições introduzidas pela Lei n.º 13.786/2018, por se tratar de contrato celebrado anteriormente à sua vigência, devendo a controvérsia ser solucionada à luz do Código de Defesa do Consumidor, do Código Civil e da orientação firmada no Tema n.º 971/STJ. 11. Nesse contexto, revela-se abusiva a estipulação de penalidade apenas em desfavor do consumidor, sem previsão correlata para o fornecedor em hipóteses análogas de inadimplemento, em afronta aos arts. 4º, III, 6º, II, e 51, IX, XI e XII, do CDC, além dos princípios da boa-fé objetiva, da isonomia material, do equilíbrio contratual e da função social do contrato. Não procede, assim, a tese das apelantes de afastamento absoluto da incidência de qualquer cláusula penal em favor da adquirente. 12. De outro lado, no caso concreto, a sentença não promoveu simples transposição da cláusula moratória estipulada para a inadimplência pecuniária do comprador, nem reproduziu, em desfavor das rés, juros, honorários contratuais de cobrança, despesas cartorárias ou outros encargos típicos da mora em obrigação de pagar. Ao revés, limitou-se a reconhecer a bilateralidade da cláusula penal compensatória de rescisão, fixando-a em valor certo, moderado e delimitado pelo próprio pedido inicial, calculado sobre o valor nominal originário do contrato, e não sobre o total efetivamente pago, sobre o valor global atualizado do negócio ou mediante incidência mensal sobre o preço do imóvel, circunstâncias que afastam risco de desproporção ou de enriquecimento sem causa. 13. Com efeito, se a multa de 10% incidisse sobre o valor nominal originário do contrato, de R$ 56.058,00, o resultado seria exatamente R$ 5.605,80, tal como fixado na sentença; se recaísse sobre o total efetivamente pago pela compradora, de R$ 86.864,88, alcançaria R$ 8.686,49; e, se incidisse sobre o valor global projetado da contratação, constante do extrato financeiro, de R$ 114.753,53, atingiria R$ 11.475,35. 14. Nessas condições, não se verifica ofensa ao Tema n.º 971/STJ. Ademais, a substituição da condenação líquida por liquidação por arbitramento, em recurso exclusivo das rés, poderia, em tese, conduzir à apuração de montante superior ao já fixado, o que recomenda a manutenção do quantum também à luz da vedação à reformatio in pejus. 15. Por outro lado, assiste parcial razão às apelantes apenas quanto aos consectários legais. A sentença cumulou Taxa Selic com juros moratórios de 1% ao mês, o que não se admite no mesmo período. Por isso, os valores da condenação devem ser corrigidos monetariamente pelo INPC desde cada desembolso até 29/08/2024 e, a partir de 30/08/2024, incide exclusivamente a Taxa Selic, vedada sua cumulação com juros moratórios ou outro índice de atualização monetária no mesmo período. IV. DISPOSITIVO E TESES 16. Recurso conhecido e parcialmente provido, tão somente para reformar a sentença no ponto relativo aos consectários legais, a fim de determinar a incidência do INPC desde cada desembolso até 29/08/2024 e, a partir de 30/08/2024, exclusivamente da Taxa Selic, mantidos os demais capítulos da sentença. Não há majoração da verba honorária sucumbencial, em observância ao Tema n.º 1.059 do STJ. Teses de julgamento: a) “Não há violação ao princípio da dialeticidade recursal quando a apelação enfrenta os fundamentos determinantes da sentença, ainda que retome argumentos já deduzidos em Primeira Instância.” b) “A Súmula n.º 543 do STJ não impede, por si só, o conhecimento da apelação quando a controvérsia recursal recai justamente sobre a causa do desfazimento contratual e sobre os consectários dele decorrentes.” c) “O prazo decadencial do art. 26, II, do CDC não se aplica à ação de rescisão contratual de compra de imóvel fundada em inadimplemento da obrigação principal de entrega da infraestrutura do loteamento e do lote em condições regulares de uso.” d) “Entraves administrativos, exigências de concessionárias, TACs e obstáculos urbanísticos ligados à implantação do loteamento configuram fortuito interno e não afastam a responsabilidade objetiva da loteadora pelo atraso na entrega da infraestrutura prometida no contrato de compra e venda de imóvel.” e) “Em contrato de compra e venda de imóvel, a continuidade do pagamento das parcelas pelo comprador, enquanto aguarda o cumprimento da obrigação principal do fornecedor, não configura venire contra factum proprium nem supressio, quando posteriormente postula a resolução do contrato em razão da persistência do inadimplemento das vendedoras.” f) “Reconhecida a culpa exclusiva das vendedoras pelo desfazimento do contrato de compra e venda de imóvel, é cabível a restituição integral e em parcela única dos valores pagos, sendo indevidas a retenção de valores e a fruição, mantida a inclusão da corretagem no montante restituível.” g) “A Lei n.º 13.786/2018 não se aplica a contrato celebrado antes de sua vigência e, de todo modo, o regime de parcelamento nela previsto não incide em hipótese de resolução contratual por inadimplemento exclusivo da vendedora.” h) “Em contrato de compra de imóvel celebrado antes da Lei n.º 13.786/2018, não viola o Tema n.º 971/STJ a manutenção da cláusula penal compensatória de rescisão em favor do adquirente, em razão do inadimplemento da vendedora, para a hipótese em que o próprio comprador delimita o pedido à incidência de 10% sobre o valor nominal originário do contrato, embora já tenha pago montante superior a esse valor em razão dos encargos contratuais, inexistindo incidência sobre parcelas remanescentes, sobre o valor global projetado da avença ou reprodução automática dos encargos próprios da mora do comprador.” i) “É indevida a cumulação da Taxa Selic com juros moratórios de 1% ao mês, devendo os valores da condenação ser atualizados pelo INPC até 29/08/2024 e, a partir de 30/08/2024, exclusivamente pela Taxa Selic.” _______ Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 355, I, 932, III e IV, 1.010, II e III, 1.013, caput; CDC, arts. 4º, I e III, 6º, II, III e IV, 14, caput e § 3º, 26, II, 30, 35, I e III, 39, V e XII, 46, 47 e 51, IV, IX, XI, XII e § 1º, II e III; Código Civil, arts. 113, 205, 389, 421, 422 e 475. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n.º 543; STJ, Tema n.º 971; STJ - AgInt no AREsp: 2368956 MS 2023/0168639-9, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 30/10/2023; STJ - AgInt no REsp: 1955059 SC 2021/0271253-0, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 26/04/2022; TJ-PR 00020305620228160053 Bela Vista do Paraíso, Relator.: Domingos José Perfetto, Data de Julgamento: 25/10/2024; STJ - AgInt no AREsp: 1076242 SP 2017/0068623-3, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 08/08/2017; STJ - AgInt no REsp: 1816960 RJ 2019/0157609-1, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 10/08/2020; STJ, AgInt no AREsp n. 2.128.645/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024; STJ - REsp: 1631485 DF 2016/0266913-0, Relator.: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: 22/05/2019; TJ-MT - APELAÇÃO CÍVEL: 10242127620238110003, Relator.: SEBASTIAO DE ARRUDA ALMEIDA, Data de Julgamento: 25/06/2024, Quinta Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 25/06/2024; TJMT, AC 1021709-48.2024.8.11.0003, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, LUIZ OCTAVIO OLIVEIRA SABOIA RIBEIRO, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 03/02/2026; TJMT, AC 1049985-72.2024.8.11.0041, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 22/04/2026; TJMT, AC 1009278-14.2022.8.11.0015, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, ANTONIA SIQUEIRA GONCALVES, Terceira Câmara de Direito Privado, Julgado em 04/12/2024; TJMT, AC 1008172-87.2023.8.11.0045, CÂMARAS ISOLADAS CÍVEIS DE DIREITO PRIVADO, MARCOS REGENOLD FERNANDES, Quinta Câmara de Direito Privado, Julgado em 21/01/2025; TJ-SP - Apelação Cível: 10002399720218260374 Morro Agudo, Relator.: FLAVIA BEATRIZ GONCALEZ DA SILVA, Data de Julgamento: 30/09/2025; TJGO, AC 5165202-61.2020.8.09.0051, Rel. Des. DESEMBARGADOR LEOBINO VALENTE CHAVES, 2ª Câmara Cível, julgado em 01/02/2023. R E L A T Ó R I O

Dispositivo

Recurso conhecido e parcialmente provido, tão somente para reformar a sentença no ponto relativo aos consectários legais, a fim de determinar a incidência do INPC desde cada desembolso até 29/08/2024 e, a partir de 30/08/2024, exclusivamente da Taxa Selic, mantidos os demais capítulos da sentença. Não há majoração da verba honorária sucumbencial, em observância ao Tema n.º 1.059 do STJ.

Citações

• art. 113 do CC
• art. 205 do CC
• art. 389 do CC
• art. 406 do CC
• art. 416 do CC
• art. 421 do CC
• art. 422 do CC
• art. 475 do CC
• art. 884 do CC
• art. 2º do CDC
• art. 3º do CDC
• art. 4º do CDC
• art. 6º do CDC
• art. 7º do CDC
• art. 14 do CDC
• art. 26 do CDC
• art. 30 do CDC
• art. 35 do CDC
• art. 39 do CDC
• art. 46 do CDC
• art. 47 do CDC
• art. 51 do CDC
• art. 85 do CPC
• art. 291 do CPC
• art. 292 do CPC
• art. 355 do CPC
• art. 373 do CPC
• art. 489 do CPC
• art. 927 do CPC
• art. 932 do CPC
• art. 1.010 do CPC
• art. 1.011 do CPC
• art. 1.013 do CPC
• art. 1.015 do CPC
• art. 1.021 do CPC
• art. 1.022 do CPC
• art. 1.036 do CPC
• art. 1.255 do CPC
• art. 43-A da Lei 4.591/1964
• art. 6º da Lei 4.657/1942
• art. 32-A da Lei 6.766/1979

Inteiro teor

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Órgão julgador e gabinete